Simular um financiamento imobiliário pode ser uma tarefa complexa, mas com a ferramenta certa, torna-se acessível e eficaz. Uma planilha bem estruturada permite comparar diferentes propostas, entender os impactos das taxas de juros e visualizar o cenário completo de amortização. Este guia ensina a construir uma planilha de simulação com os sistemas Price e SAC incluindo fórmulas de juros, amortização, CET e os efeitos de amortizações extraordinárias.
Entendendo os sistemas de amortização
Antes de criar a planilha, é essencial compreender os dois principais sistemas de amortização: Price e SAC. No sistema Price as prestações são fixas, mas a composição de juros e amortização varia ao longo do tempo. Já no sistema SAC a amortização é constante, e os juros diminuem progressivamente, resultando em prestações decrescentes.
Estruturando a planilha
Para começar, crie uma planilha com as seguintes colunas: Número da PrestaçãoSaldo DevedorJurosAmortizaçãoPrestaçãoCET e Amortização Extraordinária. A primeira linha deve conter os valores iniciais, como o valor do financiamento, a taxa de juros e o prazo.
Fórmulas de juros e amortização
Para o sistema Price a fórmula da prestação fixa é:
- Prestação = Saldo Devedor * (Taxa de Juros * (1 + Taxa de Juros)^N) / ((1 + Taxa de Juros)^N – 1)
Já para o sistema SAC a amortização é constante e calculada como:
- Amortização = Valor do Financiamento / Número de Prestações
Os juros são calculados sobre o saldo devedor no início de cada período:
- Juros = Saldo Devedor * Taxa de Juros
O saldo devedor é atualizado a cada prestação, subtraindo a amortização do saldo anterior.
Incluindo o CET
O Custo Efetivo Total (CET) é uma métrica crucial para comparar propostas. Ele inclui todos os custos associados ao financiamento, como taxas de administração e seguros. Para calcular o CET, some todos os custos e divida pelo valor financiado:
- CET = (Soma de Todas as Prestações + Custos Adicionais) / Valor Financiado
Este valor deve ser expresso em percentual e comparado entre diferentes propostas para identificar a mais vantajosa.
Amortizações extraordinárias
Amortizações extraordinárias podem reduzir significativamente o prazo e o custo total do financiamento. Para incluí-las na planilha, adicione uma coluna específica e ajuste o saldo devedor conforme necessário. Por exemplo, se um valor extra for pago no quinto mês, subtraia esse valor do saldo devedor no início do sexto mês.
Essa prática permite visualizar o impacto imediato de pagamentos adicionais, ajudando a planejar estratégias de quitação antecipada.
Comparando propostas e prazos
Com a planilha pronta, é possível comparar diferentes propostas de financiamento. Insira os dados de cada proposta em abas separadas e analise os resultados. Considere não apenas as prestações mensais, mas também o CET e o prazo total. Além disso, utilize a sensibilidade de taxa para entender como variações nas taxas de juros afetam o custo total do financiamento.
Por exemplo, se a taxa de juros aumentar em 1%, como isso impacta o valor das prestações e o CET? Essa análise ajuda a tomar decisões mais informadas e a escolher a proposta mais adequada às suas necessidades.
