A Log Commercial Properties (LOGG3) revelou no Investor Day a criação da Log Capital, uma gestora dedicada a ativos imobiliários e logísticos. Segundo a companhia, a nova estrutura chega com o objetivo de intensificar a monetização de galpões e viabilizar a reciclagem de capital, mantendo a administração técnica e operacional dos imóveis mesmo após alienação para fundos. A empresa afirmou que o credenciamento junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está em estágio avançado e que o pedido regulatório deve ser protocolado nos próximos meses, com expectativa de início de atividade em 2026.
A proposta da Log é operar em duas frentes simultâneas: desenvolver novos empreendimentos e gerir ativos já performados por meio de veículos direcionados a investidores institucionais, plataformas de wealth management e ao público de varejo interessado em FIIs logísticos. Conforme executivos, a plataforma será mais do que um simples braço de venda de imóveis; pretende-se oferecer uma suíte integrada de serviços, tecnologia, gestão e oportunidades de investimento para capturar receitas recorrentes de management fees e performance.
Estrutura e aprovação regulatória
A Log explicou que a constituição da gestora inclui a formalização de processos de governança, contratação de equipe especializada e desenho de produtos para diferentes perfis de investidores. Entre as contratações já confirmadas está a de um CIO exclusivo para tocar as operações da Log Capital. No plano regulatório, a empresa informou que o processo de credenciamento junto à CVM está adiantado e que a intenção é protocolar o pedido nos meses seguintes, abrindo caminho para que a gestora comece suas atividades ainda em 2026. A meta é combinar agilidade na estruturação de fundos com conformidade regulatória.
Modelo de negócios e estratégia de crescimento
Reciclagem de capital e modelo asset light
O modelo operacional privilegiará a venda de ativos maduros para fundos sob gestão própria, ao mesmo tempo em que a Log manterá a administração técnica e operacional desses imóveis. Essa abordagem busca acelerar a reciclagem de capital — vender ativos para liberar recursos e reinvesti-los em novos projetos — e reduzir a necessidade de endividamento tradicional, caminhando para uma estrutura mais asset light. A expectativa é que essa dinâmica eleve o ROE da companhia ao ampliar retornos sobre o patrimônio com menor alavancagem.
Produtos, público-alvo e metas
A Log Capital deverá atuar com diferentes produtos: fundos de renda focados em galpões Classe A, fundos de desenvolvimento, fundos de recebíveis imobiliários e estruturas de co-investimento para novos empreendimentos. A estratégia comercial inclui acesso tanto a investidores institucionais quanto ao público de varejo. Conforme o CFO Rafael Saliba, o investidor pessoa física costuma preferir projetos já pré-locados por grandes locatários, enquanto players institucionais podem assumir exposições mais especulativas. A meta apontada pela empresa é adicionar entre um e dois fundos de desenvolvimento por ano e aumentar o potencial de crescimento do AUM em fundos de renda em mais de R$ 1 bilhão por ano até 2030.
Transações recentes e captura de valor em duas etapas
Como demonstração da estratégia, a Log concluiu a maior venda de sua história ao negociar ativos por R$ 1,02 bilhão com o fundo Itaú Log CP, gerido pela Itaú Unibanco Asset Management e administrado pela Intrag DTVM. A operação resultou em uma margem bruta de aproximadamente 33%, com parte do pagamento — cerca de 20% — realizado mediante entrega de cotas do próprio fundo. A companhia pretende preservar determinadas classes de cotas nas estruturas desses fundos para capturar valorização futura, em um mecanismo descrito pelos executivos como captura de valor em duas etapas, considerando que ajustes contratuais e revisionais ainda podem se refletir no preço dos imóveis.
Posicionamento de mercado e desafios
A Log afirma ter entre 10% e 15% de participação na originação de galpões logísticos no Brasil, um indicador da sua capacidade de suprir o pipeline de ativos para os produtos da Log Capital. Ainda assim, segundo a companhia, o maior desafio é ampliar a base de investidores conectados a esses fundos. O objetivo é equilibrar a origem consistente de ativos com estratégias de distribuição que alcancem tanto grandes institucionais quanto investidores pessoa física, ampliando a liquidez e o crescimento do AUM ao longo dos próximos anos.
Perspectiva final
Com a criação da Log Capital, a Log busca transformar seu modelo operacional, combinando venda de ativos, gestão técnica contínua e oferta de produtos financeiros para capturar receitas de gestão e performance. A estratégia pretende tornar a empresa mais flexível, reduzir exposição a dívida e acelerar o ritmo de novos projetos, mantendo foco no mercado de FIIs logísticos e na evolução do setor imobiliário industrial no Brasil.
