O setor dos fundos de investimento imobiliário está passando por um momento caracterizado tanto pela consolidação quanto pela cautela. Recentemente, figuras-chave da Vinci, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, compartilharam suas percepções com a InfoMoney sobre as diversas estratégias adotadas por seus fundos diante das atuais condições de taxas de juros elevadas, liquidez limitada e significativos descontos no mercado de ações.
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Desempenho e estratégias dos fundos da Vinci
Um dos fundos que se destaca é o VISC11 (Vinci Shopping Centers), voltado para centros de compras, que adotou uma estratégia focada na preservação dos resultados acumulados e na ampliação da diversificação. No último ano, até julho, esse fundo gerou R$ 0,86 por cota, distribuindo R$ 0,81. Como resultado, conseguiu acumular R$ 0,98 por cota em lucros não distribuídos, conforme destacou Coelho.
A recente aquisição de uma participação adicional de 25% no Shopping Paralela, localizado em Salvador, revelou-se bastante vantajosa, apresentando um cap rate de 10,1%. Atualmente, o fundo possui um resultado acumulado de R$ 1,23 por ação, o que equivale a quase dois meses de distribuições. Coelho destaca que esse nível é bastante robusto, especialmente considerando a natureza sazonal do setor de shopping.\n\n
Métricas operacionais e perspectivas futuras
As métricas operacionais reforçam uma perspectiva positiva: o Lucro Operacional Líquido (NOI) por metro quadrado registrou um aumento entre 7% e 8% em relação ao ano anterior, enquanto as vendas cresceram de 5% a 6%. As reservas de caixa projetadas somam R$ 230 milhões, que a administração acredita serem suficientes para garantir segurança até 2027. Com a expectativa de queda nas taxas de juros, surgem oportunidades para novas emissões e um possível aumento nos rendimentos, projetando-se R$ 0,90 por ação até 2027.
Características únicas de outros fundos
Em outro aspecto, VINO11 (Vinci Offices) conquistou uma vantagem distinta ao firmar um contrato não padronizado com a Globo, válido por 15 anos. Este acordo é um ativo fundamental que sustenta o fluxo de caixa do fundo. Nigri destaca que contratos dessa natureza estão se tornando cada vez mais raros, proporcionando uma fonte de receita previsível com uma duração média de quase sete anos.
Embora a concentração em um único imóvel levante preocupações entre alguns participantes do mercado, a equipe de gestão está monitorando a situação de perto e permanece aberta à reciclagem de ativos. Nigri demonstra confiança nesse ativo, citando sua estabilidade e as reservas de caixa controladas, projetadas para durar até 2026.
Desafios com a percepção do mercado
Atualmente, o VIUR11 (Fundo Vinci Urban Properties), que investe em propriedades educacionais, apresenta uma desvalorização de quase 50% em relação ao seu valor líquido de ativos. Isso ocorre mesmo com uma perspectiva contratual estável. Coelho ressalta que cerca de 80% dos contratos são atípicos, com uma duração média de 9,5 anos, o que garante uma estabilidade na receita que não justifica um desconto tão acentuado.
O VIUR11 acumula resultados que correspondem a dois meses de distribuições e possui liquidez suficiente para cumprir suas obrigações por três anos. Embora o fundo tenha um portfólio estável, o desconto atual representa desafios para sua trajetória de crescimento.
Dinamismo do mercado e potencial futuro
No setor logístico, VILG11 (Vinci Logistics) está aproveitando condições de mercado favoráveis, apresentando uma taxa de ocupação impressionante de 98% a 99%, resultado de uma estratégia de locação sólida. Pela primeira vez em vários anos, o fundo conseguiu implementar ajustes de aluguel para cima, conforme destacado por Nigri. Com reservas de caixa de R$ 60 milhões projetadas até 2027 e um planejamento de reciclagem de ativos, que inclui a venda de parte de um imóvel em Osasco com uma taxa de capitalização de 7%, o fundo se mantém bem posicionado.
Olhando para o futuro, tanto Nigri quanto Coelho esperam uma onda de fusões e aquisições no setor. Coelho ressalta que a tendência de consolidação é uma evolução natural, pois os fundos precisam de escala para aumentar a rentabilidade sob a perspectiva da gestão. No entanto, a Vinci não pretende adotar uma abordagem agressiva. Nigri conclui que quaisquer movimentos inorgânicos potenciais surgiriam de acordos mútuos, em vez de imposições, enfatizando uma estratégia cuidadosa voltada para preços razoáveis e adequação estratégica.
