O presidente da Argentina, Javier Milei está empenhado em reverter a histórica escassez de financiamentos imobiliários no país, uma medida crucial para revitalizar o setor da construção civil, que tem enfrentado demissões significativas.
Em um país onde a maioria das transações imobiliárias ainda é feita com malas de dinheiro vivo o governo está explorando novas formas de incentivar o crédito imobiliário. Apesar de um aumento inicial nas vendas com financiamento no início do governo Milei, a situação se deteriorou quando o governo conteve uma corrida cambial, elevando as taxas de juros para mais de 100%.
Iniciativas para revitalizar o mercado imobiliário
O ministro da economia, Luis Caputo tem discutido com bancos e corretoras a criação de um fundo imobiliário que reúna capital de seis ou sete instituições financeiras. Esse fundo poderia ser alavancado com financiamento de organismos multilaterais, em uma parceria público-privada. A ideia é semelhante aos REITs nos EUA, com o objetivo de diluir riscos e revitalizar o mercado habitacional.
Atualmente, o crédito hipotecário financia apenas cerca de 11% das compras de imóveis em Buenos Aires uma queda significativa em relação aos 25% do ano passado e muito abaixo dos 40% alcançados há cerca de oito anos, durante o governo de Mauricio Macri. Alguns empréstimos para o setor em dólares estão começando com taxas fixas de dois dígitos.
Desafios e oportunidades
Os bancos privados argentinos enfrentam dificuldades para emprestar em escala devido à falta de financiamento de longo prazo e baixo custo. Além disso, há poucos investidores institucionais dispostos a comprar ou absorver carteiras de hipotecas, deixando os credores com risco excessivo em seus balanços. A última iniciativa está em estágios iniciais, com emissões limitadas e liquidez baixa.
O maior credor atualmente é o estatal Banco de la Nación que oferece financiamentos a taxas artificialmente baixas em torno de 6%, abaixo das taxas tradicionais de hipotecas nos EUA, atualmente em 6,5%.
Impacto no setor da construção civil
O setor da construção civil na Argentina, um grande empregador, perdeu 60 mil empregos formais, ou 14% do total, desde que o novo governo foi empossado. Os empregadores da construção civil pretendem demitir mais do que contratar nos próximos meses, segundo pesquisas do governo.
Reverter o mercado de hipotecas na Argentina seria um primeiro passo crucial. Nos primeiros cinco meses do ano, o número de vendas de imóveis com financiamento caiu mais de 37% em comparação com o mesmo período em 2026, segundo a associação de cartórios da cidade.
“A demanda por moradia existe, mas precisa de financiamento acessível para se transformar em transações reais” declarou Magdalena Tato presidente da instituição.
Estratégias em discussão
Para resolver a escassez de financiamento, executivos de bancos e Caputo estão considerando opções, incluindo um fundo administrado pela agência de previdência social da Argentina, Anses conhecido como FGS. Outra opção é o Fundo de Assistência ao Trabalhador criado por uma reforma de Milei este ano e destinado a facilitar pagamentos de rescisões.
O governo também quer que parte da resposta venha das corretoras de mercado conhecidas localmente, como a Alycs e seus fundos fechados. “Há uma oportunidade de crescer nos mercados de capitais, especialmente com empréstimos denominados em dólares” comentou Caputo em um evento em Buenos Aires na semana passada.
Bancos privados também propuseram ferramentas que foram cogitadas no passado, mas nunca implementadas, como swaps de taxas de juros. No entanto, a opção preferida do governo é usar uma estrutura público-privada apoiada por multilaterais.
O tipo de solução que Caputo está promovendo já está começando a aparecer, embora em escala muito menor. Corretoras argentinas como AllariaIEB e Bull Market estão explorando, lançando ou oferecendo produtos vinculados ao mercado imobiliário amplamente semelhantes aos REITs.
Por trás dessa demanda incipiente está uma busca por rendimentos mais altos. Os investidores veem que os ativos financeiros argentinos já subiram fortemente, enquanto o mercado imobiliário ficou para trás. Nos últimos anos, muitos títulos e ações dobraram em termos de dólares. Os preços dos imóveis, em contraste, subiram no máximo cerca de 10% em dólares.
Para as corretoras, essa diferença é uma oportunidade — embora a maioria ainda esteja desenvolvendo programas que exigem que os compradores paguem a maior parte do imóvel por conta própria, diferentemente de mercados mais desenvolvidos.
Por exemplo, o fundo Lendar da Allaria capta dinheiro de pessoas físicas e o usa para financiar empréstimos hipotecários.
