O panorama dos fundos de investimento imobiliário atualmente é marcado por uma fase de consolidação e otimismo cauteloso. Em uma recente entrevista, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, co-dirigentes da divisão imobiliária da Vinci, compartilharam insights sobre como seus fundos estão se adaptando aos desafios impostos pelas taxas de juros elevadas e pelos significativos descontos de mercado.
Um dos fundos mais emblemáticos da Vinci, o VISC11 (Vinci Shopping Centers), que se concentra em shoppings, priorizou a manutenção de seus resultados acumulados enquanto diversificava seu portfólio. Coelho destacou que, no último ano até julho, o fundo gerou R$ 0,86 por ação e distribuiu R$ 0,81, acumulando R$ 0,98 por ação em receita não distribuída.
Aquisições estratégicas e saúde financeira
A recente aquisição de uma participação adicional de 25% no Shopping Paralela, em Salvador, mostrou-se benéfica, com um cap rate de 10,1%. Atualmente, o VISC11 apresenta um resultado acumulado de R$ 1,23 por ação, representando quase dois meses de distribuições. Coelho comentou que esse nível de reservas é particularmente tranquilizador no setor cíclico de shoppings.
Métricas operacionais também refletem uma tendência positiva, com a Receita Operacional Líquida (NOI) por metro quadrado apresentando um crescimento anual de 7% a 8%, enquanto as vendas aumentaram de 5% a 6%. As reservas de caixa projetadas do fundo, que totalizam R$ 230 milhões, devem proporcionar estabilidade até 2027, com a expectativa de que uma redução nas taxas de juros abra caminho para novas emissões e yields aprimorados, visando R$ 0,90 por ação até 2027.
Contratos de longo prazo e diversificação de ativos
Passando para o VINO11 (Vinci Offices), o cerne de sua estratégia financeira reside em um contrato de longo prazo com a Globo, com duração de 15 anos. Nigri observou que contratos desse tipo estão se tornando cada vez mais raros, mas conferem ao fundo uma previsibilidade necessária em sua receita, com um prazo médio restante de quase sete anos.
Embora alguns participantes do mercado expressem preocupação com a concentração do fundo em um único imóvel, a Vinci permanece atenta, considerando oportunidades para reciclagem de ativos. “Tenho grande confiança nesse ativo, pois oferece segurança”, afirmou Nigri, acrescentando que o fundo está totalmente financiado até 2026 e busca ativamente opções para mitigar riscos de concentração.
Desafios de mercado para imóveis urbanos
Por outro lado, o VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos), que foca em propriedades educacionais, está atualmente sendo negociado a quase 50% de desconto em relação ao seu valor patrimonial líquido, apesar de seu fluxo de caixa estável. Coelho apontou que cerca de 80% de seus contratos são atípicos, com duração média de 9,5 anos, o que deve proporcionar estabilidade de receita e desafiar a lógica por trás de tal desconto.
O fundo mantém um resultado equivalente a dois meses de distribuições e possui reservas de caixa suficientes para atender às obrigações por até três anos. “Embora tenhamos um portfólio estável, esse desconto representa desafios para nosso crescimento”, reconheceu Coelho.
Desempenho do setor logístico
Em contraste, o VILG11 (Vinci Logística), especializado em propriedades logísticas, está se beneficiando de um ambiente de mercado robusto. “Com taxas de ocupação entre 98% e 99%, atribuímos esse sucesso às nossas estratégias proativas de locação”, comentou Nigri. Pela primeira vez em vários anos, o fundo conseguiu implementar ajustes para cima nas taxas de aluguel. Com R$ 60 milhões em reservas de caixa projetadas até 2027 e iniciativas em andamento de reciclagem de ativos, incluindo a venda parcial de um imóvel em Osasco a um cap rate de 7%, o fundo está bem posicionado.
“As dinâmicas atuais do mercado favorecem mais os proprietários do que os inquilinos, proporcionando-nos uma oportunidade de desbloquear valor adicional”, acrescentou.
Perspectivas futuras: fusões e aquisições
Um dos fundos mais emblemáticos da Vinci, o VISC11 (Vinci Shopping Centers), que se concentra em shoppings, priorizou a manutenção de seus resultados acumulados enquanto diversificava seu portfólio. Coelho destacou que, no último ano até julho, o fundo gerou R$ 0,86 por ação e distribuiu R$ 0,81, acumulando R$ 0,98 por ação em receita não distribuída.0
Um dos fundos mais emblemáticos da Vinci, o VISC11 (Vinci Shopping Centers), que se concentra em shoppings, priorizou a manutenção de seus resultados acumulados enquanto diversificava seu portfólio. Coelho destacou que, no último ano até julho, o fundo gerou R$ 0,86 por ação e distribuiu R$ 0,81, acumulando R$ 0,98 por ação em receita não distribuída.1