Apesar de enfrentar um ambiente econômico desafiador, marcado por taxas de juros elevadas, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil estão demonstrando uma força notável. Projeções indicam que o capital total levantado em 2025 deve se aproximar dos números de 2024, enquanto o setor navega por esses tempos turbulentos com um espírito otimista. Essa resiliência é ainda mais evidente, uma vez que investidores têm se voltado para opções de renda fixa, uma tendência destacada por gestores de ativos vinculados ao serviço de notícias Broadcast.
A expectativa em torno de uma possível queda na taxa Selic acrescenta a esse otimismo, sugerindo um impulso futuro para o setor.
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Desempenho atual e perspectivas futuras
Em setembro, o montante total levantado pelos FIIs alcançou R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total do ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Notavelmente, esse valor supera o de 2023, que foi de R$ 30,4 bilhões, segundo dados compilados pela Hedge Investments. Nas palavras de André Freitas, co-fundador da Hedge, “O levantamento de recursos este ano tem sido inesperadamente forte. Se esse ritmo continuar, poderemos ver totais em torno de R$ 40 bilhões até dezembro.” Freitas enfatizou que, quando as taxas de juros foram projetadas para permanecer altas por um longo período, poucos esperavam um nível tão robusto de captação.
Antecipando mudanças nas taxas de juros
Com a possibilidade de reduções nas taxas de juros à vista, cresce a crença de que as ações desses fundos devem valorizar no mercado de ações, criando mais oportunidades para captações adicionais no próximo ano. Essa reação é uma resposta tradicional da indústria de FIIs após uma diminuição da taxa Selic. “Devemos esperar essa trajetória”, observou Freitas. Pesquisas atuais da Hedge indicam que há R$ 25 bilhões em ofertas já registradas que se concretizarão nos próximos meses.
O impacto das dinâmicas de mercado
No último ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) registrou um aumento de 15%, facilitando um número considerável de transações. Máximo Lima, co-fundador da HSI Investimentos, afirmou que uma queda nas taxas de juros pode fornecer um impulso adicional ao mercado. “Quando as taxas de juros caem, isso estimula a atividade. O valor das ações dos fundos responde positivamente, melhorando o ambiente para compra e venda de ativos. Isso pode abrir uma janela para os fundos buscarem mais capital.” No entanto, ele alertou que a velocidade com que as taxas forem cortadas será crucial. “Se os cortes forem mínimos, o efeito pode ser irrelevante. Por outro lado, se as taxas forem reduzidas de forma agressiva, isso pode levar a picos de inflação e desafios subsequentes.”
Movimento em direção aos fundos de papel
A maior parte da captação deste ano tem se concentrado nos chamados fundos de papel, que investem principalmente em dívidas corporativas dentro do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esse segmento representou 33% do capital total levantado em 2024, totalizando R$ 10,4 bilhões. O crescimento dos fundos de CRI também é atribuído à crescente dificuldade para os desenvolvedores garantirem financiamento bancário tradicional, levando essas empresas a recorrerem ao mercado de capitais para obter recursos, conforme mencionado por Jorge Nobre, chefe de imóveis da CVPAR.
“Quando os desenvolvedores se aproximam dos bancos para financiamento de produção, frequentemente se deparam com custos mais altos e escassez de recursos disponíveis. Os bancos estão se tornando mais seletivos em suas práticas de empréstimos,” comentou.
Estratégias inovadoras para o crescimento
Grande parte da resiliência observada na captação pode ser atribuída a estratégias inovadoras voltadas para a melhoria da liquidez. Uma abordagem notável envolve os fundos aceitando contribuições de propriedades como forma de fortalecer seus portfólios, em vez de depender exclusivamente de influxos de caixa por meio da emissão de ações. Esse arranjo beneficia os vendedores ao permitir a troca de ativos ilíquidos, como edifícios comerciais e shoppings, por ativos mais líquidos facilmente negociáveis no mercado de ações.
Um fundo que adotou essa estratégia de forma notável é o TRX Real Estate (TRXF11). Fundado em 2019, o TRXF11 investe em propriedades comerciais alugadas para grandes empresas do varejo, construção e saúde, com inquilinos proeminentes como Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar. No início deste ano, o TRXF11 executou uma oferta de R$ 1,25 bilhão para adquirir mais de 20 propriedades, com mais da metade das transações sendo liquidadas em ações. Após isso, o fundo anunciou uma nova oferta de R$ 2 bilhões, com potencial para atingir R$ 3 bilhões com base na demanda, utilizando a mesma estratégia inovadora.
Ofertas de estrutura de classes
Outra tendência em ascensão é a introdução de classes de ações seniores e subordinadas. A classe sênior oferece menor risco com dividendos fixos e pagamento prioritário, enquanto a classe subordinada apresenta maior risco com retornos potenciais mais altos. Essa estrutura combina efetivamente fluxos de caixa previsíveis com ajustes de inflação para a classe sênior, atraindo uma ampla variedade de investidores. Empresas como Life Capital, Paladina e Hedge adotaram essa abordagem. “É como utilizar imóveis como um instrumento de renda fixa, garantindo lucratividade,” explicou Freitas.