No atual cenário financeiro, os fundos de investimento imobiliário estão passando por um momento de consolidação e cautela. Com o aumento das taxas de juros e a liquidez limitada, os gestores de fundos estão adaptando suas estratégias para otimizar o desempenho. Em uma recente entrevista ao InfoMoney, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, co-responsáveis pelo setor imobiliário da Vinci, detalharam as abordagens que seus fundos estão adotando para enfrentar esses desafios.
Um dos fundos em destaque, o VISC11 (Vinci Shopping Centers), tem se concentrado em manter seus resultados acumulados enquanto busca diversificação. Segundo Coelho, “Nos últimos doze meses, até julho, o fundo alcançou uma distribuição de R$ 0,81 por cota a partir de um resultado total gerado de R$ 0,86 por cota. Isso nos permitiu acumular R$ 0,98 por cota em lucros não distribuídos.” Essa estratégia reflete um compromisso com a estabilidade em um setor frequentemente impactado por tendências sazonais.
Aquisições e métricas de desempenho
A aquisição de uma participação adicional de 25% no Shopping Paralela, localizado em Salvador, pelo VISC11 resultou em um cap rate de 10,1%, indicando um forte potencial de retorno. Atualmente, o fundo possui um resultado acumulado de R$ 1,23 por cota, equivalente a quase dois meses de distribuições. Coelho observa: “Esse é um nível saudável, especialmente no setor de shoppings, que pode ser bastante volátil.”
Insights operacionais
Em relação às métricas operacionais, a Receita Operacional Líquida (NOI) por metro quadrado cresceu entre 7% e 8% ano a ano, enquanto os números de vendas aumentaram de 5% a 6%. Segundo a equipe de gestão, as reservas de caixa projetadas de R$ 230 milhões sustentarão as operações até 2027. Existe otimismo de que uma queda nas taxas de juros abrirá oportunidades para novas emissões e um aumento nos retornos, com projeções estimando R$ 0,90 por cota até 2027.
Posicionamento estratégico de fundos de escritórios e propriedades urbanas
No caso do VINO11 (Vinci Offices), a força do fundo reside em um contrato de locação atípico de 15 anos com a Globo. Esse tipo de contrato é cada vez mais raro, mas oferece uma previsibilidade de receita significativa, com um prazo médio restante de quase sete anos. Nigri ressalta: “Este ativo oferece uma sensação de segurança. Temos o fluxo de caixa controlado até 2026 e estamos continuamente avaliando opções para mitigar riscos de concentração.”
Por outro lado, o VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos), que foca em propriedades educacionais, está atualmente enfrentando um desconto no mercado de quase 50% em relação ao seu valor patrimonial, apesar de ter um fluxo de receita previsível. Coelho explica: “Cerca de 80% dos nossos contratos são atípicos, com uma duração média de 9,5 anos, proporcionando-nos estabilidade de receita. Portanto, esse desconto significativo não é justificável.”
Desempenho do setor logístico
Em contrapartida, o VILG11 (Vinci Logística) está prosperando, com taxas de ocupação entre 98% e 99%. Esse resultado é atribuído a estratégias de marketing eficazes. Nigri destaca: “Pela primeira vez em anos, conseguimos implementar revisões de aluguel para cima.” Com R$ 60 milhões em reservas de caixa projetadas até 2027 e iniciativas proativas de reciclagem de ativos, como a venda de uma parte de um imóvel em Osasco a um cap rate de 7%, o fundo está estrategicamente posicionado para capitalizar sobre as condições atuais do mercado. “O mercado está atualmente mais favorável para os proprietários do que para os inquilinos, proporcionando-nos oportunidades para aumentar o valor,” acrescenta.
Perspectivas futuras para os fundos de investimento imobiliário
Ao olharem para o futuro, tanto Nigri quanto Coelho preveem um potencial para fusões e aquisições dentro da indústria. “A consolidação é uma progressão natural. Os fundos precisam de escala para serem lucrativos, especialmente do ponto de vista da gestão,” observa Coelho. No entanto, a Vinci não pretende assumir um papel proativo na aquisição de outros fundos. “Se buscarmos qualquer crescimento inorgânico, ele virá por meio de acordos mútuos e não por ações forçadas. Somos cautelosos quanto à precificação e preferimos oportunidades estratégicas que se alinhem com nossos objetivos,” conclui Nigri.
