A economia brasileira tem enfrentado altas taxas de juros, mas o setor de fundos de investimento imobiliário (FIIs) tem mostrado uma força notável. Com a aproximação do final de 2025, as projeções indicam que o volume de captação nesse setor ficará apenas ligeiramente abaixo do ano anterior. Essa resiliência é especialmente relevante considerando a tendência crescente entre os investidores de optar por opções de renda fixa.
Analistas de mercado e gestores de fundos manifestam otimismo quanto a uma possível redução da taxa Selic, que pode impulsionar o crescimento dos fundos de investimento imobiliário.
A taxa Selic é um importante parâmetro para as taxas de juros no Brasil, e sua queda esperada deve revitalizar esse setor, estimulando mais investimentos e valorizando os fundos.
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Cenário atual de captação
Até o final de setembro, a captação total para os fundos de investimento imobiliário atingiu R$ 31,5 bilhões, representando robustos 71% do total levantado durante todo o ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Vale ressaltar que esse montante já superou os R$ 30,4 bilhões coletados em 2023, conforme relatado pela Hedge Investments. Segundo André Freitas, cofundador da Hedge, o ritmo de captação neste ano tem sido surpreendentemente forte. “Se a tendência atual se mantiver, podemos ver um total de cerca de R$ 40 bilhões até dezembro”, afirmou.
Dinamismo do mercado e comportamento do investidor
Apesar do ambiente de altas taxas de juros, a resiliência das atividades de captação no setor de FIIs tem sido surpreendente. Muitos especulavam que a prolongada alta das taxas afastaria os investimentos, mas isso não ocorreu. Com a expectativa de queda nas taxas de juros, há uma anticipação de que as cotas dos fundos se valorizem na bolsa, criando mais oportunidades para captação futura. Historicamente, quando a taxa Selic cai, a demanda por FIIs tende a aumentar.
A análise da Hedge sugere que existem R$ 25 bilhões adicionais em ofertas já registradas, prontas para se concretizarem nos próximos meses. O IFIX, que acompanha o desempenho dos fundos de investimento imobiliário, aumentou 15% neste ano, facilitando várias transações que estavam anteriormente paralisadas. Segundo Máximo Lima, cofundador da HSI Investimentos, a queda nas taxas de juros tende a revigorar o mercado. “Taxas mais baixas não apenas aumentam o valor das cotas dos fundos, mas também criam um ambiente mais favorável para a compra e venda de ativos”, explicou.
Tendências nas fontes de financiamento
Uma parte significativa do capital levantado em 2025 veio de fundos focados em dívida, que investem principalmente em dívidas corporativas dentro do setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses veículos de investimento representaram 33% da captação total deste ano, somando R$ 10,4 bilhões. A crescente popularidade dos CRIs pode ser atribuída aos desafios que os desenvolvedores imobiliários enfrentam para garantir financiamento bancário tradicional, levando-os a buscar fontes alternativas de capital nos mercados.
Adaptações estratégicas para liquidez
Diante do atual clima econômico, vários fundos adotaram estratégias inovadoras para manter a liquidez. Uma abordagem notável é a aceitação de imóveis como forma de contribuição para a carteira do fundo, em vez de investimentos convencionais em dinheiro. Esse arranjo permite que os vendedores troquem ativos ilíquidos, como edifícios de escritórios e shoppings, por títulos mais líquidos que podem ser negociados na bolsa.
A TRX Real Estate (TRXF11) tem liderado essa estratégia, tendo sido estabelecida em 2019 para investir em propriedades comerciais alugadas para grandes empresas nos setores de varejo, construção e saúde. No início deste ano, o TRXF11 completou com sucesso uma oferta de R$ 1,25 bilhão, adquirindo mais de 20 propriedades, sendo que mais da metade das transações envolveu pagamento em cotas do fundo. Após esse sucesso, o fundo anunciou uma nova oferta de até R$ 3 bilhões, aproveitando a mesma estratégia.
Além disso, a introdução de classes de ações em camadas tem ganhado espaço entre os investidores. Essa estrutura divide as ações em classes seniores e subordinadas, com as seniores apresentando menor risco e dividendos garantidos, enquanto as subordinadas oferecem maior risco e potencialmente maiores retornos. Esse design inovador tem atraído a atenção de diversos gestores de fundos, permitindo que eles proporcionem fluxos de caixa previsíveis e ao mesmo tempo acomodem ajustes pela inflação.
A adaptabilidade dos fundos de investimento imobiliário do Brasil, mesmo em um cenário de altas taxas de juros, ilustra um mercado dinâmico e em evolução. À medida que as estratégias continuam a se desenvolver e o panorama econômico muda, o potencial de crescimento nesse setor permanece promissor.
