Atualmente, o cenário dos fundos imobiliários está em uma fase de consolidação e cautela, especialmente diante das taxas de juros elevadas. Em uma conversa esclarecedora com a InfoMoney, os co-presidentes da divisão imobiliária da Vinci, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, discutiram como seus fundos principais estão se adaptando a essas condições desafiadoras, marcadas por liquidez restrita e grandes descontos no mercado de ações.
Um dos principais ativos do portfólio da Vinci é o VISC11, focado em shopping centers.
Coelho destacou que a estratégia tem sido manter os resultados acumulados enquanto se busca uma maior diversificação. Nos 12 meses anteriores a julho, esse fundo gerou R$ 0,86 por cota e distribuiu R$ 0,81, permitindo acumular impressionantes R$ 0,98 por cota em lucros não distribuídos.
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Desempenho e perspectivas dos fundos da Vinci
Estratégia robusta do VISC11
A aquisição de mais 25% do Shopping Paralela, em Salvador, resultou em um cap rate de 10,1%. Atualmente, o fundo conta com R$ 1,23 em resultados acumulados por cota, o que equivale a quase dois meses de distribuições. Coelho enfatizou a importância desse nível saudável, especialmente no setor sazonal dos shopping centers.
Além disso, o desempenho operacional do fundo reflete uma trajetória positiva, com a Renda Operacional Líquida (NOI) por metro quadrado aumentando de 7% a 8% ano a ano, enquanto as vendas avançaram entre 5% e 6%. As reservas de caixa projetadas de R$ 230 milhões são esperadas para sustentar as operações até 2027. A equipe antecipa que uma redução nas taxas de juros abrirá oportunidades para novas emissões e um aumento nos retornos, com expectativas de chegar a R$ 0,90 por cota até 2027.
Estrutura única do VINO11
Por outro lado, o fundo VINO11, que se concentra em espaços de escritório, se beneficia significativamente de um contrato atípico de 15 anos com a Globo. Este contrato raro garante um fluxo de caixa estável para o fundo, com uma duração média de quase sete anos. Embora a concentração em um único ativo levante preocupações entre alguns investidores, a gestão está atenta a estratégias de reciclagem de ativos. Nigri manifestou confiança na estabilidade do ativo, revelando que o fundo possui um fluxo de caixa controlado projetado até 2026, enquanto explora opções para aumentar a diversificação.
Desafios e oportunidades no mercado atual
Posicionamento do VIUR11 no mercado
Enquanto isso, o fundo VIUR11, especializado em propriedades educacionais, está sendo negociado com um desconto de quase 50% em relação ao seu valor patrimonial líquido. Apesar de cerca de 80% de seus contratos serem atípicos, com uma duração média de 9,5 anos, o desconto significativo levanta questões sobre sua avaliação de mercado. Coelho apontou que essa estabilidade na geração de receita não justifica uma discrepância tão acentuada.
Atualmente, o VIUR11 detém resultados equivalentes a dois meses de distribuições e possui reservas de caixa suficientes para cobrir obrigações por até três anos. Apesar de seu portfólio estável, o desconto apresenta desafios para o crescimento, como reconhecido por Coelho.
Dinamismo forte do VILG11 no mercado
Em contrapartida, o fundo VILG11, dedicado a propriedades logísticas, está vivenciando condições favoráveis no setor. Com taxas de ocupação variando de 98% a 99%, resultado de esforços de marketing eficazes, o fundo conseguiu implementar ajustes de aluguéis para cima pela primeira vez em anos. Com R$ 60 milhões em reservas de caixa projetadas até 2027 e iniciativas contínuas de reciclagem de ativos, como a venda de parte de uma propriedade em Osasco a um cap rate de 7%, o fundo está estrategicamente posicionado. Nigri observou que a dinâmica atual do mercado favorece os proprietários em detrimento dos inquilinos, apresentando oportunidades para captura de valor.
O futuro dos fundos imobiliários
Olhando para o futuro, tanto Nigri quanto Coelho preveem potencial para fusões e aquisições no setor de fundos imobiliários. Coelho comentou que a tendência de consolidação é uma evolução natural, já que os fundos precisam de escala para garantir a lucratividade sob a perspectiva da gestão. No entanto, a abordagem da Vinci não é de ativismo agressivo. Nigri esclareceu que quaisquer estratégias de crescimento inorgânico seriam buscadas de comum acordo, e não por imposição, enfatizando uma abordagem cautelosa em relação à precificação e uma preferência por oportunidades que façam sentido estrategicamente.
