No segundo trimestre de 2025, o fundo imobiliário XP Exeter II (XPEX11) surpreendeu com resultados impressionantes, mesmo enfrentando um cenário de juros elevados e um mercado imobiliário em compasso de espera. Sob a liderança de Pedro Carraz e com o olhar atento de especialistas como João Gabriel Bandeira, Luiz Bueno e Vinicius Salgado, o fundo conseguiu consolidar empreendimentos logísticos, reforçando sua capacidade de valorização e atraindo a atenção do mercado.
Mas o que exatamente está por trás desse desempenho? Neste artigo, vamos explorar as estratégias adotadas, analisar os dados de desempenho e discutir as perspectivas futuras do XPEX11.
O cenário macroeconômico e suas implicações
Atualmente, o ambiente econômico está desafiador, com taxas de juros girando em torno de 15% ao ano. Isso traz dificuldades significativas para o setor imobiliário. A gestão do XPEX11 percebe um mercado que está em compasso de espera, onde novos desinvestimentos são limitados. Contudo, será que estamos à beira de uma mudança? Há uma expectativa crescente de que o ciclo contracionista esteja prestes a terminar, o que pode levar a uma redução gradual das taxas de juros e a um ambiente mais favorável para o setor entre o final de 2025 e o início de 2026. Essa mudança pode ter um impacto direto na valorização dos ativos do fundo.
Os dados mais recentes mostram que a vacância nacional no setor logístico caiu para 8,1%, e em regiões estratégicas como Extrema, a taxa chega a impressionantes 0%. Essa diminuição na vacância é um sinal positivo, indicando uma demanda robusta por espaços logísticos. Como isso pode beneficiar o XPEX11 à medida que os ativos amadurecem e novas oportunidades de desinvestimento se tornam viáveis?
Avanços operacionais e desempenho financeiro
No aspecto operacional, o XPEX11 registrou avanços significativos. Em Brasília, a alocação do imóvel foi finalizada com sucesso após a emissão do Habite-se, resultando em 100% de ocupação por um grande player do setor logístico. Essa ocupação total assegura um fluxo de caixa saudável, fundamental para a estabilidade financeira do fundo. E em Contagem, mesmo com atrasos na emissão de alvarás, as obras foram retomadas, com conclusão prevista para dezembro de 2025, aproveitando a valorização das locações na região, que agora se aproxima de R$ 32 por metro quadrado.
Além disso, o fundo finalizou a venda de sua participação minoritária no WT Extrema, com a operação realizada a valor de laudo e parcelada em três etapas. Essa venda não só encerra uma fase de desinvestimentos, mas também garante uma amortização integral em cerca de um ano, com um retorno anual estimado de 14,9% e um múltiplo de capital de 1,65 vez. Com a conclusão do ativo em Brasília, o fundo viu uma valorização de cerca de 20% em sua cota, enquanto a reavaliação do ativo em Contagem ocorrerá após a finalização das obras.
Perspectivas futuras e estratégias de longo prazo
A gestão do XPEX11, que faz parte de uma estratégia de desenvolvimento mais ampla da XP Asset, administradora de mais de R$ 210 bilhões, mantém uma visão otimista para o futuro. Mesmo diante das pressões macroeconômicas e da iliquidez do mercado de capitais, o fundo mostra resiliência. A ocupação plena em Brasília, a entrega iminente do empreendimento em Contagem e a liquidação da posição em Extrema são fatores que reforçam a confiança no desempenho futuro do fundo.
Os especialistas destacam que a combinação de fundamentos sólidos, a retomada das obras e o avanço nas negociações de desinvestimento criam condições favoráveis para que o XPEX11 mantenha sua trajetória positiva. Com a possibilidade de uma mudança no ciclo monetário e a expectativa de um ambiente mais favorável para o mercado imobiliário, poderia 2026 ser um ano decisivo para a valorização dos ativos do fundo, aumentando a liquidez e as oportunidades de investimento?
A disciplina financeira e o foco em ativos logísticos de alta demanda posicionam o XPEX11 de forma robusta para enfrentar os desafios atuais, enquanto se prepara para aproveitar as oportunidades que surgirão com a recuperação do mercado imobiliário. Assim, o fundo se destaca como uma opção sólida no universo dos fundos imobiliários, pronto para explorar um cenário econômico em evolução.
