A transformação do mercado logístico brasileiro está a todo vapor, impulsionada pela crescente demanda do e-commerce e pelas mudanças nos hábitos de consumo que vieram com a pandemia. Mas, o que exatamente está por trás desse movimento, conhecido como flight to quality? Ele reflete a migração de empresas em busca de ativos de maior qualidade, especialmente os galpões classificados como AAA. A busca por eficiência operacional, segurança e automação tornou-se uma prioridade nas cadeias de suprimentos, levando os operadores logísticos a se adaptarem rapidamente a essas novas exigências.
A nova demanda por eficiência operacional
Hoje, os galpões não são vistos apenas como espaços de armazenamento; eles se transformaram em verdadeiros centros logísticos de alto desempenho. De acordo com Rodrigo Abbud, Head de Real Estate do Patria Investimentos, o consumidor moderno espera agilidade: “Quando o cliente final clica para comprar, ele já está esperando na porta a entrega do produto”. E isso exige um nível de automação e um investimento logístico muito maior do que se pensava anteriormente. Portanto, os operadores logísticos precisam não só de galpões com características modernas, como pé-direito elevado e amplas docas, mas também de locais estrategicamente posicionados para atender à crescente demanda dos consumidores.
Além disso, a descentralização das operações logísticas está em alta. Historicamente concentradas em grandes centros urbanos como São Paulo, as empresas estão agora se expandindo para regiões de consumo emergentes, como Salvador e Recife. Essa estratégia visa reduzir os prazos de entrega e os custos operacionais, enquanto favorece a expansão de ativos logísticos de alta qualidade. Projetos como built-to-suit e reformas de galpões antigos, conhecidos como retrofit, estão se tornando cada vez mais comuns nesse cenário.
Desafios e oportunidades no mercado de galpões
Apesar do aumento da demanda por galpões AAA, o Brasil ainda enfrenta um déficit significativo de infraestrutura logística de qualidade. O país possui entre 23 e 28 milhões de metros quadrados de galpões AAA, em comparação aos 60 milhões do México. Essa discrepância revela uma grande oportunidade para o desenvolvimento de novos ativos, especialmente considerando que cerca de 150 milhões de metros quadrados estão concentrados em galpões de rua, muitos dos quais não atendem às necessidades operacionais modernas.
A busca por eficiência e redução de custos levou muitas empresas a trocar galpões de rua por condomínios logísticos, que oferecem infraestrutura de ponta e segurança aprimorada. Guilherme Trotta, diretor comercial da Log Commercial Properties, ilustra essa mudança: “É como sair de uma kitnet e ir para um condomínio com infraestrutura completa”. Essa comparação enfatiza não apenas a melhoria nas condições operacionais, mas também a importância da colaboração entre locatários, que podem compartilhar algumas despesas.
O papel dos critérios ESG na escolha de galpões
Os critérios ambientais, sociais e de governança (ESG) também estão impactando a movimentação dos locatários em direção a imóveis AAA. Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, observa que empresas estão priorizando a imagem institucional e a localização estratégica ao decidir sobre novos espaços logísticos. “A saída da Suzano de um galpão mais antigo é um exemplo claro desse comportamento”, diz ele. Isso mostra que, mesmo em um mercado em evolução, ainda há espaço para ativos de padrão B que estejam bem localizados ou que atendam a operações específicas.
No entanto, a vacância estrutural dos galpões de padrão B, especialmente fora dos grandes eixos logísticos, apresenta um desafio. Muitas vezes, o reposicionamento desses ativos requer investimentos significativos em retrofit, que podem impactar o retorno no curto prazo. Contudo, imóveis com contratos atípicos ou localizações estratégicas continuam a despertar interesse, mostrando que a adaptabilidade e a inovação são essenciais para a competitividade nesse mercado em transformação.
