Em uma manobra significativa que promete transformar o cenário financeiro, novas regulamentações do Banco Central e do Conselho Monetário eliminarão a exigência de que os bancos destinem 65% dos depósitos de poupança para crédito imobiliário até 2027. Essa mudança permitirá que as instituições financeiras gerenciem suas carteiras de empréstimos imobiliários de acordo com o volume total de depósitos.
Embora a transição ocorra gradualmente nos próximos anos, especialistas preveem que as alterações começarão a influenciar as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) já em 2025.
Com a liberdade de explorar fontes alternativas de financiamento, especialmente por meio das LCIs, especialistas acreditam que as contas de poupança podem recuperar sua competitividade. Segundo Sidney Lima, da Ouro Preto Investimentos, esse ajuste significa que as LCIs não serão mais a única ferramenta para captação de recursos imobiliários, potencialmente levando a spreads mais apertados.
Crescimento e estado atual das LCIs
As LCIs apresentaram um crescimento notável em 2025, com um aumento de 25% nas emissões durante o primeiro semestre do ano em comparação ao mesmo período de 2024, totalizando R$ 113 bilhões em captação, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em contraste com o aumento das LCIs, as emissões de debêntures — anteriormente o instrumento dominante no crédito privado — caíram 6,8%.
Impacto das mudanças no comportamento dos investidores
A crescente importância das LCIs pode ser atribuída ao crescimento estagnado dos depósitos de poupança, impulsionado por retornos reais baixos e uma maior educação financeira entre os investidores. Entre 2011 e 2025, o volume de financiamento imobiliário disparou de R$ 178 bilhões para R$ 1,72 trilhões, enquanto os depósitos em contas de poupança aumentaram de R$ 319 bilhões para R$ 762 bilhões.
O especialista em investimentos Robson Casagrande, da GT Capital, antecipa que, com as mudanças nas regulamentações, as contas de poupança retomarão seu status como a principal fonte de financiamento imobiliário, levando a uma diminuição gradual das LCIs até 2025. Ele enfatiza que essa tendência provavelmente exercerá pressão para baixo sobre os retornos.
Previsões futuras para LCIs e contas de poupança
“A perspectiva parece desfavorável para os retornos”, afirma Casagrande. Ele observa que, à medida que as contas de poupança se tornem mais atrativas, os bancos terão menos incentivo para competir por capital por meio das LCIs, resultando em uma compressão dos prêmios oferecidos. Consequentemente, as taxas de juros das LCIs podem se aproximar das dos Certificados de Depósito Bancário (CDBs) e outros títulos de baixo risco, diminuindo a vantagem única que historicamente atraiu investidores para as LCIs.
No entanto, Lima, da Ouro Preto, reconhece que, embora as LCIs possam enfrentar um crescimento mais lento nas emissões devido à alternativa mais barata do financiamento por poupança, pode haver uma pressão ascendente sobre as taxas. Para garantir que as LCIs permaneçam atraentes, os emissores podem precisar aumentar ligeiramente seus spreads, especialmente se as contas de poupança começarem a dominar.
Paisagem competitiva e incerteza regulatória
O planejador financeiro Jeff Patzlaff prevê que os prêmios das LCIs provavelmente aumentarão. Ele explica que, à medida que os bancos se tornem menos dependentes dessa ferramenta de financiamento, aqueles que continuarem a emitir LCIs precisarão melhorar suas taxas para atrair investidores. “No médio prazo, espera-se que os prêmios aumentem devido à competição intensificada por fundos, em virtude das contas de poupança e das incertezas regulatórias em curso sobre a tributação desses instrumentos”, acrescenta.
Atualmente, um título atrelado à inflação, com vencimento em 2029, está rendendo uma taxa de juros real de 8,06%, enquanto o mercado observa atentamente discussões sobre a reestruturação das receitas do governo para facilitar a aprovação das diretrizes orçamentárias.
O papel em evolução das LCIs
À luz das transformações esperadas no mercado de crédito imobiliário, especialistas acreditam que as LCIs ainda terão um valor considerável e continuarão a ser uma das opções mais atraentes em investimentos de renda fixa. Casagrande observa que o apelo das isenções fiscais e a confiabilidade ainda atrairão investidores conservadores, embora a vantagem comparativa em relação a outros veículos de investimento possa diminuir, especialmente se reformas tributárias ocorrerem no futuro.
Com a liberdade de explorar fontes alternativas de financiamento, especialmente por meio das LCIs, especialistas acreditam que as contas de poupança podem recuperar sua competitividade. Segundo Sidney Lima, da Ouro Preto Investimentos, esse ajuste significa que as LCIs não serão mais a única ferramenta para captação de recursos imobiliários, potencialmente levando a spreads mais apertados.0
Com a liberdade de explorar fontes alternativas de financiamento, especialmente por meio das LCIs, especialistas acreditam que as contas de poupança podem recuperar sua competitividade. Segundo Sidney Lima, da Ouro Preto Investimentos, esse ajuste significa que as LCIs não serão mais a única ferramenta para captação de recursos imobiliários, potencialmente levando a spreads mais apertados.1