No Brasil, o clima econômico tem sido caracterizado por taxas de juros elevadas, mas o mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs) continua surpreendentemente robusto. Especialistas do setor sugerem que, até o final de 2025, o volume de capital levantado por meio desses fundos pode se aproximar daquele registrado em 2024, demonstrando uma resiliência notável.
Essa persistência ocorre mesmo com os investidores se voltando para títulos de renda fixa, em busca de estabilidade em meio à incerteza financeira.
À medida que a economia brasileira se aproxima de uma possível redução da taxa Selic, surge um sentimento de otimismo em relação aos FIIs. A esperada queda nas taxas de juros deve melhorar o desempenho do mercado, criando um ambiente favorável tanto para investidores existentes quanto para novos.
Tendências atuais na captação de recursos
Até o final de setembro, o capital levantado por meio dos FIIs atingiu impressionantes R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total de 2023, que foi de R$ 44,3 bilhões. Esse número já supera o total captado em 2023, que foi de R$ 30,4 bilhões, segundo levantamento da Hedge Investments. Como destacou André Freitas, sócio fundador da Hedge, o ritmo atual de captação tem sido notável, com projeções indicando que o capital total pode alcançar cerca de R$ 40 bilhões até dezembro, se a tendência continuar.
O clima de altas taxas de juros inicialmente levou muitos a especular que a entrada de capital diminuiria, mas o oposto ocorreu. O mercado se adaptou e, com a possível queda da Selic, espera-se que as cotas desses fundos se valorizem, abrindo caminho para mais iniciativas de captação no próximo ano.
Indicadores do mercado e sentimento dos investidores
O índice IFIX, que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários, aumentou 15% ao longo do ano, contribuindo para um mercado mais ativo. Se as taxas de juros caírem, é provável que a confiança dos investidores se fortaleça ainda mais, facilitando a compra e venda de ativos. Máximo Lima, cofundador da HSI Investimentos, apontou que a queda nas taxas de juros costuma reanimar o mercado, facilitando a mobilização de capital.
No entanto, Lima alertou que o ritmo das reduções nas taxas será crucial. Um corte modesto pode não trazer benefícios significativos, enquanto reduções drásticas podem levar a picos inflacionários, complicando o cenário econômico.
Domínio dos ‘fundos de papel’ na captação de recursos
A maior parte da entrada de capital neste ano foi atribuída aos chamados ‘fundos de papel’, que investem principalmente em dívidas corporativas no setor imobiliário, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses instrumentos oferecem uma alternativa atraente para os investidores, respondendo por 33% do total levantado, totalizando R$ 10,4 bilhões. A preferência por esses fundos decorre dos desafios crescentes enfrentados pelas construtoras para garantir financiamento bancário, levando-as a recorrer aos mercados de capitais.
Jorge Nobre, responsável pelo setor imobiliário da CVPAR, observou que, à medida que os bancos se tornam mais seletivos na concessão de crédito, as empresas buscam cada vez mais alternativas. A diferença nos custos de empréstimos entre bancos tradicionais e gestores de fundos de investimento diminuiu, tornando estes últimos uma opção mais viável.
Estratégias inovadoras para liquidez e crescimento
Outro fator significativo que contribui para essa resiliência na captação de recursos é a adoção de estratégias inovadoras voltadas para aumentar a liquidez. Uma abordagem notável é a aceitação de ativos imobiliários em troca de cotas de fundos, em vez de depender exclusivamente de contribuições em dinheiro. Essa estratégia traz benefícios para ambas as partes: os vendedores podem converter ativos menos líquidos, como edifícios comerciais e shopping centers, em investimentos mais líquidos negociados na bolsa.
Um exemplo emblemático dessa estratégia em ação é o Fundo Imobiliário TRX (TRXF11), criado em 2019, que foca em propriedades comerciais alugadas para grandes corporações de varejo e saúde. No início deste ano, o TRXF11 levantou com sucesso R$ 1,25 bilhão para adquirir mais de 20 propriedades, com mais da metade das transações envolvendo pagamento em cotas do fundo. Após isso, o fundo anunciou uma nova oferta de R$ 2 bilhões, podendo aumentar para R$ 3 bilhões, utilizando a mesma estratégia.
À medida que a economia brasileira se aproxima de uma possível redução da taxa Selic, surge um sentimento de otimismo em relação aos FIIs. A esperada queda nas taxas de juros deve melhorar o desempenho do mercado, criando um ambiente favorável tanto para investidores existentes quanto para novos.0
Estruturando investimentos para perfis de risco diversos
À medida que a economia brasileira se aproxima de uma possível redução da taxa Selic, surge um sentimento de otimismo em relação aos FIIs. A esperada queda nas taxas de juros deve melhorar o desempenho do mercado, criando um ambiente favorável tanto para investidores existentes quanto para novos.1