A prática de transferir um imóvel em vida com reserva de usufruto tem se tornado uma ferramenta frequente no planejamento sucessório brasileiro, mas traz desafios na hora de acertar o Imposto de Renda. Ao antecipar a transmissão, o proprietário mantém o direito de uso — o usufruto — enquanto a titularidade passa para o beneficiário, a nua-propriedade. Esse desmembramento jurídico exige que ambas as partes reflitam a operação de forma precisa nas respectivas declarações.
A atenção cresceu sobretudo em função das checagens que passaram a considerar o que foi feito em 2026 e as exigências reforçadas a partir de 2026.
Para a Receita Federal, a distinção entre usufrutuário e nu-proprietário não é apenas conceitual: é um dado que deve aparecer com clareza nas fichas da declaração. Informações discrepantes entre o que o doador comunica e o que o donatário declara são rapidamente sinalizadas pelos cruzamentos de dados com cartórios, com o ITCMD e com outras bases. Por isso, entender exatamente onde e como registrar o negócio reduz riscos de autuação, multas e entrada na malha fina.
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Por que a declaração exige cuidado
O aumento da fiscalização implica que o sistema da Receita não avalia apenas valores isolados: ele interpreta coerência documental, endereços, vínculos patrimoniais e até movimentações que permitam verificar a veracidade do ato. Assim, a falta de detalhamento sobre a nua-propriedade ou sobre o usufruto cria lacunas que podem ser interpretadas como inconsistências ou omissão. Especialistas alertam que declarações simplificadas deixaram de ser suficientes: é necessário descrever a estrutura jurídica com precisão e manter a consistência entre as informações do doador e do donatário para evitar questionamentos.
O que o doador precisa informar
Quem entrega o imóvel deve dar baixa do bem na ficha Bens e Direitos e registrar a operação na ficha Doações Efetuadas (código 81), além de indicar que manteve usufruto e identificar o novo titular. O doador não é tributado por mera doação no Imposto de Renda, mas pode enfrentar tributação sobre eventual ganho de capital se optar por atualizar o valor do bem para o mercado. Ademais, rendimentos gerados pelo imóvel, como aluguel, continuam sendo declarados pelo usufrutuário. A regularidade do ITCMD, imposto estadual devido na transmissão, também deve estar alinhada com os valores informados.
Valor do imóvel e ganho de capital
Uma decisão estratégica é escolher entre declarar o imóvel pelo custo de aquisição ou pelo valor de mercado. Optar pela atualização pode acarretar ganho de capital tributável para o doador, enquanto manter o valor histórico preserva a base sem incidência imediata. Essa opção deve ser pensada com cuidado porque o valor declarado no Imposto de Renda influencia o cálculo do ITCMD e é sujeito a conferência cruzada. Manter documentos que comprovem preços, laudos e registros de cartório ajuda a justificar a escolha em caso de fiscalização.
O que o donatário (nu-proprietário) deve declarar
Quem recebe a nua-propriedade precisa registrar o imóvel na ficha Bens e Direitos como tal e informar o valor recebido na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, com a devida identificação do doador e menção ao usufruto existente. Enquanto o usufrutuário estiver com a posse plena, o nu-proprietário não declara rendimentos do imóvel. A convergência entre os dados fornecidos por ambas as partes — principalmente quanto ao valor do bem e à identificação das pessoas envolvidas — é fundamental para que o cruzamento de informações não gere inconsistências.
Boas práticas e conclusão
Para reduzir riscos, mantenha documentação organizada, comunique corretamente o ITCMD, e garanta que valores e identificações coincidam entre as declarações do doador e do donatário. Procurar orientação de contadores e advogados tributários é recomendável, principalmente diante do maior escrutínio desde 2026 e das regras reforçadas em 2026. Em suma, a declaração deve ser um retrato fiel da estrutura patrimonial: quanto mais completa e coerente, menor a chance de autuação e maiores as chances de o planejamento sucessório cumprir seu papel sem surpresas fiscais.
