No coração do Brasil, onde a terra é sinônimo de riqueza e segurança, um cenário inesperado está se desenrolando. A pior fase do agro em anos está forçando produtores endividados a entregarem suas propriedades, resultando em descontos de até 40% no mercado. Essa situação está abrindo portas para investidores que veem a terra como um ativo estratégico.
Olivier Colas, ex-vice-presidente da Kepler Weber e Eça Correia, ex-PwC, fundaram a gestora Buri com um objetivo claro: adquirir propriedades agrícolas em um momento de baixa liquidez e revendê-las quando o mercado se recuperar. Essa estratégia contracíclica está sendo implementada em meio a um cenário desafiador, marcado por juros altos, custos de produção elevados e preços de commodities pressionados.
O impacto da crise na rentabilidade do agro
A margem bruta da soja em área própria caiu 48% nesta safra, atingindo R$ 1.219 por hectare, segundo Olivier Colas. Essa queda na rentabilidade está diretamente ligada à desvalorização das propriedades agrícolas, especialmente nas regiões produtoras de grãos, onde o valor da terra é fortemente influenciado pelo preço da saca de soja.
O endividamento no setor agropecuário também está em alta. No ano passado, foram registrados quase 2 mil pedidos de recuperação judicial, um aumento de 56% em relação ao ano anterior. No primeiro trimestre deste ano, as 474 recuperações judiciais já superaram em 22% o mesmo período de 2026. Esse fluxo de estresse financeiro está alimentando o mercado de terras com uma oferta abundante e demanda reprimida.
Estratégias de investimento em terras agrícolas
A Buri está focada em duas frentes principais: adquirir terras prontas em situações oportunísticas e comprar áreas degradadas que possam ser recuperadas. As propriedades com descontos mais profundos geralmente vêm de execuções de garantias, onde o credor recebe o imóvel rural como forma de pagamento de dívidas. Já as áreas degradadas podem ser adquiridas por valores menores e reabilitadas para produção agrícola em um horizonte de três a cinco anos, com potencial de retorno maior.
Até o momento, mais de 80 fazendas foram oferecidas à Buri, com cerca de 95 mil hectares em análise ou em negociação. A seleção das propriedades é feita pela NMPO uma consultoria especializada em avaliação de terras agrícolas criada por Stephen Pout e Juliano Vorraber, ex-executivos da Macquarie.
A aposta na recuperação do setor
Para os gestores da Buri, a atual crise é cíclica, não estrutural. Eles acreditam que o momento reúne ingredientes típicos de uma virada contracíclica: vendedores pressionados, liquidez escassa e preços abaixo dos níveis recentes. A estratégia é absorver as propriedades com desconto e devolvê-las ao mercado em uma fase mais favorável do ciclo.
Essa aposta se sustenta em uma premissa de longo prazo: a demanda global por alimentos continuará crescendo. Segundo projeções do USDA a demanda mundial por soja deve aumentar em 75 milhões de toneladas nos próximos dez anos. Considerando os ganhos esperados de produtividade, essa expansão exigiria aproximadamente 20 milhões de hectares adicionais.
O histórico de valorização da terra
A trajetória recente dos preços rurais no Brasil reforça a visão contracíclica dos gestores. Entre 2002 e 2013 o valor médio da terra no país subiu 308% enquanto no Centro-Oeste a alta chegou a 444%. No período mais próximo, entre 2019 e 2026 o hectare agrícola acumulou valorização de 113%.
Com a demanda global por soja projetada em alta e o Brasil podendo contribuir com cerca de 12 milhões de hectares nesse movimento, a terra tende a permanecer como um ativo escasso e estratégico. A combinação de demanda crescente por alimentos, escassez de áreas produtivas e eventuais ganhos de produtividade sustenta a visão dos gestores de que o desconto atual é uma anomalia temporária.
A operação com a Agrícola São Luiz
O fundo da Buri começa com a entrada de uma fazenda da Agrícola São Luiz (ASL) do grupo Martelli, que foi aportada ao fundo em troca de cotas. A ASL, uma tradicional produtora de grãos do Mato Grosso, atua como parceira da Buri no projeto e será a arrendatária das terras adquiridas, operando as lavouras enquanto a janela de venda das propriedades permanecer fechada.
A propriedade da ASL, atualmente em processo de conversão de pecuária para agricultura, reforça a estratégia de destravar valor com investimento. Além dessa fazenda, outras duas propriedades estão em estágio avançado de negociação. A expectativa dos gestores é ampliar a carteira conforme novas ofertas continuem chegando.
O capital autorizado é de R$ 5 bilhões mas o fundo tem um período de investimento de cinco anos. A estratégia é fazer as aquisições de forma parcimoniosa, conforme as oportunidades forem surgindo. O foco inicial está no Mato Grosso, onde a combinação de regime de chuvas, possibilidade de duas safras e liquidez torna as propriedades mais atraentes.
Para Olivier Colas, o momento de comprar é justamente antes de o mercado voltar a enxergar a oportunidade. O momento está ruim, mas não vai ficar ruim para sempre.
