No Brasil, o setor de fundos imobiliários residenciais enfrenta desafios significativos. De acordo com João da Rocha Lima, professor da Universidade de São Paulo (USP) e sócio da Unitas, diversas questões estruturais no mercado brasileiro contribuem para a lenta evolução desses veículos de investimento.
Um dos principais problemas destacados por Rocha Lima é a baixa mobilidade dos cidadãos brasileiros. Isso contrasta com mercados como o dos Estados Unidos, onde alugar é frequentemente visto como uma opção viável, e não apenas uma necessidade.
Ele observa: “No Brasil, as pessoas que alugam geralmente o fazem porque não conseguem comprar uma casa. Não é uma escolha preferida como nos EUA, onde a mobilidade profissional fortalece o mercado de aluguel.”
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Viabilidade Financeira dos Fundos Residenciais
Outro fator significativo que prejudica o crescimento dos fundos imobiliários residenciais é a equação financeira que não gera retornos atrativos. Rocha Lima enfatiza que os preços de aluguel atuais são insuficientes para proporcionar lucros interessantes, enquanto os custos de construção e aquisição de terrenos permanecem altos. “Durante minha pesquisa em cinco portfólios residenciais nos últimos três anos, nenhum se mostrou financeiramente viável”, afirma. “Para alcançar um retorno de aproximadamente 9% ao ano, semelhante ao que se vê no setor de escritórios, seria necessário cobrar preços de aluguel que o mercado não consegue sustentar ou construir a custos inviáveis.”
Perspectivas Geracionais sobre a Propriedade de Imóveis
Rocha Lima também desafia a noção prevalente de que as gerações mais jovens no Brasil estão menos interessadas em possuir imóveis. Ele considera essa ideia um mito, sugerindo que uma parte significativa da população ainda valoriza a propriedade como parte de sua identidade cultural. “A maioria dos brasileiros continua a valorizar a posse de sua casa, que está profundamente enraizada em nossa cultura”, ressalta.
Embora reconheça que há potencial para expansão do mercado residencial, ele se mantém cético quanto à sua rentabilidade no médio prazo. “Embora exista demanda, o cerne da questão está em converter essa demanda em retornos consistentes para os investidores”, conclui.
O Cenário Econômico e Seu Impacto
Refletindo sobre um contexto econômico mais amplo, Armínio Fraga, ex-presidente do Banco Central do Brasil, compartilhou insights sobre a transformação econômica do país nas últimas três décadas durante uma discussão em podcast. Ele comparou a condição econômica atual do Brasil a um paciente em estado crítico, enfatizando que, embora o país não esteja em estado terminal, medidas urgentes são necessárias para evitar complicações adicionais.
Fraga apontou que o Brasil tem lutado para manter o impulso iniciado durante a década de 1990 sob a liderança de Fernando Henrique Cardoso e preservado inicialmente por Luiz Inácio Lula da Silva. Ele observou que o país regrediu a modelos ineficazes do passado, levando à falta de progresso. “Em um determinado momento, quase 60% do crédito nacional estava concentrado em bancos públicos, dificultando a alocação eficiente de capital”, explicou.
Disciplina Financeira e Reformas Estruturais
Fraga elaborou ainda sobre a necessidade de profundas reformas para estabilizar a economia, destacando os desafios persistentes impostos pelas altas taxas de juros. Ele afirmou: “O principal problema sempre foi o custo do crédito, agravado pela deseconomização governamental e pela baixa taxa de poupança dos brasileiros. Essa situação nos impede de alcançar taxas de juros mais baixas, como as observadas em países como a China.”
Para Fraga, o caminho para restaurar a confiança na economia brasileira requer o enfrentamento de desequilíbrios estruturais profundos. Ele defende reformas nos sistemas de previdência, reformas administrativas abrangentes e uma reavaliação dos subsídios que levaram ao aumento dos gastos públicos sem investimentos correspondentes. “Os gastos públicos cresceram significativamente nas últimas décadas, enquanto os investimentos diminuíram, indicando prioridades desalinhadas”, articulou.
Estratégias de Investimento em um Ambiente Desafiador
Investidores que buscam construir riqueza em um ambiente assim frequentemente consideram títulos de renda fixa, como os CDBs (Certificados de Depósito Bancário). Embora esses possam oferecer retornos atrativos, a busca por maiores rendimentos pode levar a riscos que os investidores podem não perceber. Compreender como avaliar esses riscos é vital para proteger o capital enquanto se busca retornos competitivos.
Um dos principais problemas destacados por Rocha Lima é a baixa mobilidade dos cidadãos brasileiros. Isso contrasta com mercados como o dos Estados Unidos, onde alugar é frequentemente visto como uma opção viável, e não apenas uma necessidade. Ele observa: “No Brasil, as pessoas que alugam geralmente o fazem porque não conseguem comprar uma casa. Não é uma escolha preferida como nos EUA, onde a mobilidade profissional fortalece o mercado de aluguel.”0
Avaliação da Saúde Financeira
Um dos principais problemas destacados por Rocha Lima é a baixa mobilidade dos cidadãos brasileiros. Isso contrasta com mercados como o dos Estados Unidos, onde alugar é frequentemente visto como uma opção viável, e não apenas uma necessidade. Ele observa: “No Brasil, as pessoas que alugam geralmente o fazem porque não conseguem comprar uma casa. Não é uma escolha preferida como nos EUA, onde a mobilidade profissional fortalece o mercado de aluguel.”1
Um dos principais problemas destacados por Rocha Lima é a baixa mobilidade dos cidadãos brasileiros. Isso contrasta com mercados como o dos Estados Unidos, onde alugar é frequentemente visto como uma opção viável, e não apenas uma necessidade. Ele observa: “No Brasil, as pessoas que alugam geralmente o fazem porque não conseguem comprar uma casa. Não é uma escolha preferida como nos EUA, onde a mobilidade profissional fortalece o mercado de aluguel.”2
