Com o crescimento acelerado do e-commerce e a transformação digital das cadeias de suprimento, a escolha das localizações dos centros logísticos tornou-se cada vez mais crucial. Uma análise recente da CY Capital destaca os principais hubs logísticos no Brasil, utilizando um índice conhecido como Índice de Massa Consumidora e Conectividade (IMCC). Esse índice avalia a acessibilidade da densidade populacional ao redor de cada hub, juntamente com a qualidade de sua conectividade rodoviária.
Os resultados indicam que os hubs com alta concentração de pessoas em um raio de 30 quilômetros são particularmente adequados para a entrega de última milha, que é a etapa final do processo de entrega do e-commerce, garantindo que os produtos cheguem ao consumidor de forma eficiente.
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Compreendendo os tipos de hubs e seu foco operacional
Além disso, os hubs onde a maioria da população reside entre 30 a 60 quilômetros de distância estão mais alinhados com a distribuição regional. Este tipo de operação geralmente exige rotas mais longas e remessas consolidadas. Existem também hubs híbridos que conseguem gerenciar diversos modelos operacionais de forma eficaz.
Hubs de entrega de última milha
Por exemplo, hubs como Vila Guilherme em São Paulo e Salvador na Bahia exemplificam locais que possuem alta densidade populacional e conectividade robusta, tornando-os ideais para lidar com entregas de última milha. Por outro lado, áreas como Extrema em Minas Gerais e Viracopos em São Paulo são mais adequadas para distribuição regional, devido à sua capacidade de atender grandes mercados em distâncias médias com forte infraestrutura rodoviária.
Analisando o IMCC e suas implicações
O relatório da CY Capital categoriza os principais hubs logísticos do Brasil em quatro quadrantes, com base em dois fatores principais: conectividade rodoviária e massa consumidora ao redor. No quadrante superior direito, encontramos hubs caracterizados por alta conectividade e forte potencial de entrega de última milha, tornando-os perfeitos para operações urbanas de e-commerce e entregas frequentes.
Em contrapartida, o quadrante superior esquerdo consiste em áreas bem conectadas, mas com população mais dispersa, típicas de centros de distribuição regional. No quadrante inferior direito, regiões mostram significativa densidade populacional nas proximidades, mas enfrentam desafios relacionados ao acesso e infraestrutura limitada. Por fim, o quadrante inferior esquerdo é ocupado por hubs mais fracos, marcados por baixa conectividade e populações distantes, geralmente localizados em áreas periféricas ou menos densamente povoadas.
Insights de investimento para fundos logísticos
Para investidores em fundos de investimento imobiliário (FIIs) focados em logística, essas informações são vitais para avaliar a qualidade estrutural das localizações em seus portfólios. Um exemplo é o XP Log (XPLG11), que possui ativos estratégicos em Extrema, um hub que se estabeleceu como um ponto estratégico ao longo do corredor São Paulo–Belo Horizonte.
Segundo Bruno Ackermann, sócio e chefe de logística da CY Capital, “fundos que concentram mais ativos com um alto IMCC—que considera conectividade e proximidade à massa consumidora—tendem a experimentar taxas de vacância mais baixas e maior potencial de crescimento de aluguéis.” Para avaliar isso, os investidores podem analisar o submercado de cada ativo, revisando também o IMCC médio ponderado com base na área bruta locável (ABL).
Regiões consideradas “mais valiosas” costumam apresentar uma demanda que supera a oferta, resultando em liquidez, taxas de vacância mais baixas e oportunidades para aumentos reais nos valores de aluguel. Essa dinâmica impacta diretamente no rendimento de dividendos distribuído pelo fundo, aumentando a rentabilidade e o desempenho global do fundo ao longo do tempo.
Estratégias de localização diversificadas para ativos logísticos
O estudo enfatiza que não existe uma abordagem única para a estratégia de localização ideal. Ativos urbanos posicionados estrategicamente podem aproveitar as capacidades de entrega de última milha, enquanto armazéns periféricos conectados a rodovias críticas permanecem essenciais para tarefas de distribuição regional.
Os resultados indicam que os hubs com alta concentração de pessoas em um raio de 30 quilômetros são particularmente adequados para a entrega de última milha, que é a etapa final do processo de entrega do e-commerce, garantindo que os produtos cheguem ao consumidor de forma eficiente.0
