O universo dos fundos de investimento imobiliário passa por um momento de consolidação e cautela. Recentemente, em entrevista ao InfoMoney, os co-gestores da divisão imobiliária da Vinci, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, abordaram como a empresa navega pelas complexidades das taxas de juros elevadas, liquidez limitada e descontos significativos no mercado de ações.
Focando nos Centros Comerciais VINC (VISC11), voltados para o setor de shopping centers, a estratégia se concentra em proteger os resultados acumulados enquanto se busca aumentar a diversificação. Coelho destacou que, no último ano até julho, o fundo gerou R$ 0,86 por cota, distribuindo R$ 0,81. Isso resultou em impressionantes R$ 0,98 por cota em lucros não distribuídos.
Aquisições estratégicas e saúde financeira
Uma movimentação notável foi a aquisição de uma participação adicional de 25% no Shopping Paralela, em Salvador, que trouxe uma taxa de capitalização de 10,1%. Atualmente, o fundo detém robustos R$ 1,23 em resultados acumulados por cota, correspondendo a quase dois meses de distribuições. Coelho comentou que esse nível de reservas é particularmente saudável, dada a natureza sazonal dos shoppings.
Métricas de desempenho operacional
As estatísticas operacionais reforçam uma perspectiva positiva: a Renda Operacional Líquida (NOI) por metro quadrado apresentou um aumento anual entre 7% e 8%, enquanto as vendas melhoraram de 5% a 6%. Esses indicadores são cruciais, pois refletem a resiliência e a eficácia operacional do fundo, mesmo em um cenário econômico desafiador.
Além disso, as reservas de caixa projetadas em R$ 230 milhões devem sustentar as operações até 2027, oferecendo uma proteção contra possíveis flutuações do mercado. A expectativa de queda nas taxas de juros é vista como um potencial catalisador para novas oportunidades de emissão e um aumento significativo nos lucros, com projeções estimando R$ 0,90 por cota até 2027.
Contratos exclusivos e posicionamento no mercado
Voltando-se para os Escritórios Vinci (VINO11), um aspecto fundamental deste fundo é seu contrato atípico com a Globo, que se estende por 15 anos. Esse acordo de longo prazo garante um fluxo de caixa estável para o fundo. Nigri explicou que contratos desse tipo são raros no mercado atual, oferecendo uma previsão de renda com um prazo médio restante de quase sete anos.
Preocupações com a concentração de ativos
Apesar de alguma preocupação no mercado em relação à concentração do fundo em um único imóvel, a equipe de gestão permanece atenta e aberta à ideia de reciclagem de ativos. Nigri expressou confiança nesse ativo específico, pois ele proporciona uma sensação de segurança. Com fluxo de caixa controlado projetado até 2026, a empresa continua a explorar opções para mitigar riscos de concentração.
Por outro lado, o Vinci Urban Properties (VIUR11), focado em propriedades educacionais, está atualmente sendo negociado com um desconto de quase 50% em relação ao seu valor líquido de ativos, apesar de ter um fluxo de receita previsível. Coelho apontou que cerca de 80% de seus contratos são atípicos, com uma duração média de 9,5 anos, o que garante estabilidade na receita e levanta questões sobre a justificativa para um desconto tão acentuado.
Logística e perspectivas futuras
Em contraste, o fundo Vinci Logistics (VILG11) está se beneficiando de um ambiente de mercado positivo. Com taxas de ocupação entre 98% e 99%, resultado de esforços rigorosos de marketing, o fundo implementou com sucesso ajustes de aluguel para cima pela primeira vez em anos. Com R$ 60 milhões em reservas de caixa projetadas até 2027, juntamente com movimentos estratégicos de reciclagem de ativos, como a venda de parte de um ativo em Osasco a uma taxa de capitalização de 7%, o fundo permanece bem posicionado.
Olhando para o futuro, tanto Nigri quanto Coelho veem oportunidades para fusões e aquisições no setor. Coelho observou que a tendência de consolidação é uma evolução natural, uma vez que os fundos precisam de escala para alcançar lucratividade do ponto de vista de gestão. No entanto, a Vinci não tem a intenção de adotar uma abordagem ativista. Nigri concluiu que qualquer crescimento inorgânico virá de negociações mútuas, e não de imposições, enfatizando uma postura cautelosa em relação aos preços e uma preferência por oportunidades que se alinhem estrategicamente.