No cenário econômico atual, os fundos imobiliários (FIIs) não são apenas uma alternativa; eles se tornaram uma peça-chave no financiamento do setor imobiliário brasileiro. Com um total de R$ 52,5 bilhões em ofertas públicas em 2025, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o crescimento dos FIIs merece uma análise mais detalhada. Este artigo tem como objetivo explorar as dinâmicas que estão moldando o mercado de FIIs e o que isso significa para investidores e desenvolvedores.
Crescimento contínuo das captações
Em 2025, as captações pelos FIIs alcançaram R$ 29,6 bilhões até o início de setembro, embora ainda estejam abaixo dos R$ 42,3 bilhões do ano anterior. A expectativa, no entanto, é que esse número aumente à medida que as ofertas em andamento sejam concluídas. O fundo Oportunidades Imobiliárias lidera as captações, com quase R$ 3 bilhões, seguido pelo TRX Real Estate (TRXF11), que registrou R$ 1,251 bilhão. Esses dados indicam que, mesmo em um ambiente desafiador, os FIIs continuam a atrair investidores.
A análise de Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, revela que, considerando o cenário de juros elevados, o volume de captações é surpreendente. A taxa Selic de 15% ao ano tem pressionado a renda fixa, levando muitos investidores a buscar alternativas, como os FIIs, que oferecem um potencial de retorno atrativo.
O papel dos FIIs no financiamento imobiliário
Tradicionalmente, a caderneta de poupança foi a principal fonte de financiamento imobiliário. No entanto, com a retirada líquida superando R$ 60 bilhões em 2025, esse cenário mudou. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) observa que não há perspectivas de crescimento na poupança, o que abre espaço para novos produtos, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os FIIs.
Os FIIs estão se consolidando como uma alternativa viável ao crédito tradicional. O CEO da Mérito Investimentos, Alexandre Despontin, destaca que, apesar da estabilidade percentual dos FIIs, o valor absoluto de sua participação no financiamento imobiliário cresceu, reforçando sua importância. Um ambiente de juros em queda pode tornar os FIIs ainda mais atrativos, possibilitando captações mais robustas.
Desafios e oportunidades para investidores
Embora o mercado de FIIs tenha mostrado resiliência, é essencial que os investidores permaneçam cautelosos. A análise dos papéis é fundamental em um ambiente de renda variável. Ricardo Vieira, diretor de Real Estate Brasil do Patria Investimentos, recomenda atenção ao risco de concentração, sugerindo que os investidores evitem “monoculturas” em suas carteiras.
Eduardo Dotta, mestre em análise econômica, observa que os FIIs se destacam no segmento corporativo, evidenciando a necessidade de um financiamento mais acessível e competitivo em relação ao crédito tradicional. A diversidade de produtos e a crescente familiarização dos investidores com os FIIs são fatores a serem considerados ao planejar investimentos.
Concluindo, a dinâmica dos FIIs no mercado imobiliário brasileiro evidencia que, mesmo em condições desafiadoras, eles se firmam como uma fonte essencial de financiamento. O futuro dos FIIs parece promissor, especialmente se houver um ambiente regulatório estável e uma ampliação de suas operações, alinhando-se às demandas atuais de investidores e empresas.
