Os fundos imobiliários (FIIs) têm atraído um número crescente de investidores em busca de construir uma renda passiva. Essa atração se deve principalmente à possibilidade de receber proventos mensais isentos de imposto de renda. Com isso, o mercado de FIIs se torna um dos mais acessíveis na B3, contando com quase 3 milhões de cotistas e uma ampla gama de opções, que vão desde shoppings até galpões logísticos.
Entendendo o cenário dos fundos imobiliários
Um fundo que se destaca nesse contexto é o GGRC11 (GGR Covepi Renda Logística), conhecido por sua atuação no segmento de galpões industriais. Em julho, o fundo reportou um resultado de R$ 12,9 milhões, distribuindo R$ 0,10 por cota. Isso resulta em um dividend yield de 1,02% em um único mês, o que equivale a 12,3% ao ano. A base de cotistas do fundo já ultrapassa 186 mil, evidenciando a crescente popularidade dos FIIs entre os investidores.
Para ilustrar a importância da estratégia de reinvestimento, um levantamento recente analisou o desempenho de um investidor que aplicou R$ 50 mil no GGRC11 há um ano. Os dados revelam que aqueles que reinvestiram todos os dividendos teriam hoje R$ 51.042, um ganho de 2,08%. Em contraste, os investidores que optaram apenas por receber os proventos sem reinvestir veriam seu capital reduzido a R$ 45.240, representando uma perda de 9,52%. Essa diferença significativa ressalta o impacto da capitalização e a importância de manter a disciplina de reinvestimento, especialmente em um cenário de descontos nas cotas.
A dinâmica do mercado e a gestão do fundo
O mercado de FIIs, conforme indicado pelo IFIX, que é o índice dos fundos imobiliários mais negociados na B3, enfrentou desafios em 2024, registrando uma queda acumulada de cerca de 5,89%. Contudo, o índice tem mostrado sinais de recuperação, refletindo uma maior valorização patrimonial dos FIIs. Segundo Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, o GGRC11 é um fundo híbrido focado em logística e indústria, apresentando características que justificam seu desconto atual no mercado.
Com um valor de mercado em torno de R$ 1,4 bilhão, o GGRC11 está cerca de 12% abaixo de seu valor patrimonial, o que pode ser visto como uma oportunidade para investidores que buscam renda. O fundo apresenta uma dívida anualizada de aproximadamente 12,3%, que está acima da média do setor, em parte devido à percepção de risco associado aos seus ativos. Schneider destaca que cerca de 85% da carteira do fundo é composta por contratos atípicos, com uma concentração significativa no estado de São Paulo e presença em outras regiões do Brasil.
O papel dos inquilinos e a resiliência do fundo
Entre os principais inquilinos do GGRC11 estão grandes empresas como Ambev e Americanas, que cada uma responde por cerca de 14% dos contratos do fundo. Esse portfólio diversificado, aliado ao pagamento robusto de dividendos, tem permitido ao fundo superar benchmarks como o CDI e a inflação em períodos de longo prazo. Essa trajetória mostra que, apesar da volatilidade do mercado, o GGRC11 mantém uma estrutura sólida que pode ser atraente para investidores em busca de uma fonte confiável de renda.
No cenário atual, o CEO da Zagros Capital, Pedro Van Den Berg, mencionou que o fundo conseguiu manter um rendimento próximo de R$ 0,10 por cota ao longo do primeiro semestre, mesmo diante da pressão de juros altos e das alternativas mais atraentes na renda fixa, como NTN-Bs e Tesouro Selic. Além disso, o fundo tem avançado na gestão de sua alavancagem, mantendo a relação entre dívida e ativos abaixo de 15%, um nível considerado confortável pela gestão.