O cenário econômico brasileiro tem sido marcado por altas taxas de juros, mas os fundos de investimento imobiliário (FIIs) demonstraram notável resiliência. À medida que nos aproximamos de 2025, as projeções indicam que esses fundos podem encerrar o ano com uma captação de recursos apenas ligeiramente inferior à de 2024. Esse desempenho é particularmente impressionante, considerando que muitos investidores estão se voltando para investimentos de renda fixa.
Insights recentes de especialistas em gestão de recursos, consultados pela Broadcast, indicam otimismo em relação a uma possível redução na taxa Selic, o que poderia estimular ainda mais o setor.
A captação total até o final de setembro alcançou R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total levantado ao longo do ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Os números deste ano também superam os de 2023, que totalizaram R$ 30,4 bilhões, conforme um estudo da Hedge Investments.
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Clima de investimento e perspectivas futuras
André Freitas, cofundador da Hedge, afirma que o ritmo atual de captação tem sido surpreendente. Se a tendência continuar, ele estima que pode alcançar cerca de R$ 40 bilhões até dezembro. Inicialmente, o mercado não esperava tais influxos robustos de capital, dado o prolongado ambiente de altas taxas de juros.
Com a antecipada redução das taxas de juros, é provável que os preços das ações desses fundos se valorizem no mercado, criando um ambiente favorável para novas captações no próximo ano. Freitas sugere que uma reação convencional na indústria de FIIs é observar um aumento na captação quando a taxa Selic diminui.
Dinamismo do mercado e comportamento do investidor
O estudo da Hedge revela que existem R$ 25 bilhões em ofertas adicionais já protocoladas, que devem se concretizar nos próximos meses. Além disso, o desempenho do Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) melhorou em 15% ao longo do ano, facilitando várias transações. Máximo Lima, cofundador da HSI Investimentos, destaca que uma diminuição nas taxas de juros tende a estimular o entusiasmo dos investidores. Isso, por sua vez, aumenta a liquidez dos ativos, permitindo que os fundos busquem novas captações.
Lima observa que o ritmo de cortes nas taxas de juros será crucial. Se as reduções forem mínimas, o impacto pode ser limitado; no entanto, cortes excessivos podem levar a picos inflacionários, criando complicações adicionais.
Estratégias de captação de recursos
A maior parte dos influxos de capital tem origem nos chamados ‘fundos de papel’, que investem principalmente em dívidas corporativas do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Essa via de investimento tornou-se especialmente atraente para os investidores devido às altas taxas de juros. Esses fundos de papel representaram 33% da captação total do ano, totalizando R$ 10,4 bilhões.
Além disso, o crescimento dos fundos de CRI pode ser atribuído aos crescentes desafios enfrentados pelos desenvolvedores imobiliários em assegurar crédito bancário, levando essas empresas a buscar os mercados de capitais. Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários na CVPAR, ressalta que, ao procurarem financiamento, os desenvolvedores frequentemente se deparam com custos mais altos e escassez de recursos disponíveis, resultando em um ambiente de crédito mais seletivo.
Estratégias de liquidez inovadoras
Diante dessas pressões econômicas, muitos fundos adotaram novas estratégias para manter a liquidez. Uma abordagem notável envolve aceitar contribuições de imóveis em troca de cotas do fundo, em vez de investimentos em dinheiro. Isso permite que os vendedores troquem ativos ilíquidos (como edifícios comerciais, shopping centers e armazéns) por um ativo mais líquido, ou seja, cotas do fundo. Para os fundos, esse método oferece um caminho para crescimento sem exigir novos influxos de capital.
A TRX Real Estate (TRXF11) tem sido particularmente proativa com essa estratégia. Fundado em 2019, o TRXF11 investe em propriedades comerciais alugadas para grandes varejistas e empresas de saúde. Notavelmente, o fundo levantou R$ 1,25 bilhão no meio do ano, utilizando os recursos para adquirir mais de 20 propriedades, com mais da metade das transações envolvendo pagamento em cotas. Logo depois, anunciaram outra oferta de R$ 2 bilhões, potencialmente aumentando para R$ 3 bilhões, seguindo o mesmo modelo.
Insights recentes de especialistas em gestão de recursos, consultados pela Broadcast, indicam otimismo em relação a uma possível redução na taxa Selic, o que poderia estimular ainda mais o setor. A captação total até o final de setembro alcançou R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total levantado ao longo do ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Os números deste ano também superam os de 2023, que totalizaram R$ 30,4 bilhões, conforme um estudo da Hedge Investments.0
Estratégias de risco diversificadas
Insights recentes de especialistas em gestão de recursos, consultados pela Broadcast, indicam otimismo em relação a uma possível redução na taxa Selic, o que poderia estimular ainda mais o setor. A captação total até o final de setembro alcançou R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total levantado ao longo do ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Os números deste ano também superam os de 2023, que totalizaram R$ 30,4 bilhões, conforme um estudo da Hedge Investments.1
