Estamos vivendo um momento econômico bem desafiador, não é mesmo? A taxa Selic, que se mantém em 15% ao ano, tem um impacto profundo nos fundos imobiliários (FIIs). Com a renda fixa oferecendo retornos mais altos e seguros, muitos se perguntam: por que arriscar na renda variável? Essa mudança de cenário afeta especialmente os fundos de tijolo, que enfrentam custos financeiros elevados, colocando pressão nos resultados e dividendos. Por outro lado, os fundos de papel podem ver uma luz no fim do túnel, já que suas receitas estão atreladas a indexadores como CDI e IPCA, que costumam subir quando os juros estão altos.
A antecipação do afrouxamento monetário
Apesar das dificuldades, o mercado já começa a olhar para um possível afrouxamento da política monetária em 2026, segundo as projeções econômicas. Especialistas como Sidney Lima, da Ouro Preto Investimentos, destacam que o IFIX já acumula mais de 11% de valorização em 2025, mostrando que o mercado está reagindo a essas expectativas. Lima acredita que, caso a Selic comece a cair de forma gradual, isso deve melhorar o fluxo de capital para os FIIs, o que pode impulsionar tanto a valorização das cotas quanto a atratividade desse tipo de investimento.
Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo, compartilha uma visão parecida. Embora as projeções atuais indiquem que a Selic deve se manter em 15% até o fim do ano, o mercado é conhecido por reagir antes da hora. Com os preços dos ativos ainda em conta, Almeida vê um potencial grande para a performance dos FIIs em 2025, especialmente com a expectativa de cortes nas taxas de juros.
Desafios e oportunidades no mercado de FIIs
Por outro lado, nem todos os analistas estão tão otimistas. Leonardo Andreoli, da Hike Capital, adverte que, no curto e médio prazo, não existem catalisadores suficientes para uma reavaliação significativa dos fundos. Ele menciona a alta vacância em setores como escritórios corporativos e a inadimplência em fundos de papel de menor qualidade, além da compressão dos yields em fundos mais resilientes. Andreoli acredita que, embora alguns investidores ainda estejam na classe, o momento atual não é favorável para novos investimentos, considerando o desequilíbrio entre risco e retorno.
Se um investidor decidir continuar exposto ao setor, Andreoli sugere focar em segmentos mais defensivos, como fundos logísticos com contratos robustos e shoppings de alta qualidade. Esses setores podem oferecer uma previsibilidade maior de receita, embora ele ressalte que os preços atuais já refletem parte dessa expectativa, limitando, assim, o potencial de valorização.
Perspectivas futuras e recomendações de investimento
Sidney Lima também ressalta a importância dos fundos logísticos com contratos reajustados pelo IPCA e baixa vacância, além dos híbridos com gestão ativa, que têm a flexibilidade para ajustar suas carteiras em tempos instáveis. No curto prazo, ele vê vantagens nos fundos de papel, que podem se beneficiar da inflação e das taxas de juros elevadas. No entanto, Almeida acredita que os fundos de tijolo têm um potencial de valorização maior a médio e longo prazo, especialmente porque estão sendo negociados a preços bem mais baixos.
Dessa forma, o cenário atual dos FIIs é complexo e exige que os investidores façam uma análise cuidadosa das tendências econômicas e das características específicas de cada segmento. Adaptar-se às mudanças no ambiente de juros, aliado a uma estratégia bem estruturada, pode ser a chave para aproveitar as oportunidades que surgirão nesse mercado dinâmico.
