A recente resolução das disputas judiciais entre a Rede D’Or São Luiz e os fundos imobiliários HCRI11 e NSLU11 representa um marco importante no setor de saúde e imóveis. Após mais de uma década de conflitos legais, as partes chegaram a um entendimento que não só encerra os litígios, mas também estabelece novas bases contratuais para o futuro.
Esse desfecho é fruto de um processo cuidadoso de negociação, onde a análise de dados e a visão estratégica desempenharam papéis essenciais.
Termos do acordo e implicações financeiras
O acordo, conforme informado pelo BTG Pactual, administrador dos fundos, inclui compensações financeiras que somam milhões. O fundo HCRI11 receberá R$ 13 milhões, enquanto o NSLU11 deverá receber R$ 150 milhões, quantias que refletem diferenças acumuladas nos contratos de locação. O pagamento será estruturado em duas etapas: um sinal inicial de 28% do total e o restante parcelado ao longo de até 216 meses, com correção pelo IPCA.
Além da compensação monetária, as partes acordaram em renovar os contratos de locação por um prazo mínimo de 28 anos. Uma mudança significativa nesse novo pacto é a exclusão da cláusula que ligava os aluguéis ao faturamento dos hospitais. Essa modificação visa proporcionar maior estabilidade e previsibilidade financeira tanto para a Rede D’Or quanto para os fundos imobiliários.
A revisão dos valores de locação será baseada em avaliações independentes, realizadas por empresas de renome no mercado, como Cushman & Wakefield e Colliers. A escolha por este modelo de avaliação é um exemplo claro de como a análise de dados pode transformar disputas contratuais em acordos justos e equilibrados.
Análise das disputas anteriores
A trajetória judicial da Rede D’Or é marcada por diversas reviravoltas. Em 2016, a operadora entrou com uma ação no Tribunal de Justiça de São Paulo para revisar os valores de locação, resultando em uma redução significativa no aluguel. Em 2019, uma nova avaliação fixou o aluguel em R$ 1,460 milhão, representando uma diminuição de 16,9%. Contudo, a disputa se intensificou em 2021, quando a Rede D’Or contestou a cobrança de aluguéis atrelados ao faturamento, gerando um novo ciclo de litígios.
Em 2023, a Justiça decidiu que a Rede D’Or não cumpriu obrigações contratuais ao não apresentar os demonstrativos financeiros necessários para o cálculo do aluguel. Esse desfecho foi um ponto crucial, pois destacou a importância da transparência e da prestação de contas em relações contratuais complexas.
O fundo NSLU11 também se viu envolvido em disputas, tendo ajuizado uma ação em dezembro de 2024 para cobrar uma dívida de R$ 167,28 milhões, referente à cláusula que vinculava o aluguel a 8% do faturamento do hospital. Esses conflitos revelam como a falta de clareza nos contratos pode levar a desentendimentos prolongados.
O futuro da relação entre a Rede D’Or e os fundos imobiliários
Com o acordo finalmente alcançado, o horizonte parece promissor para a Rede D’Or e os fundos HCRI11 e NSLU11. A expectativa é que a nova estrutura contratual estabeleça um padrão de colaboração benéfico para ambas as partes. A inclusão de cláusulas que garantem revisões periódicas baseadas em avaliações independentes pode promover uma relação mais equilibrada e menos suscetível a disputas futuras.
Além disso, a possibilidade de ajustes nos contratos após um período de sete anos traz uma camada adicional de segurança para ambas as partes. Esse tipo de planejamento de longo prazo é essencial em um mercado que, como vimos, pode ser volátil e cheio de desafios legais.
O que se pode aprender com essa situação é que o diálogo aberto e a disposição para negociar são fundamentais para resolver conflitos complexos. À medida que o setor de saúde e imóveis continua a evoluir, acompanhar as tendências de mercado e a performance financeira será vital para garantir a sustentabilidade e a rentabilidade das operações.