O mercado de galpões logísticos no Brasil está vivendo um momento de expansão impressionante. Você já parou para pensar no que está por trás desse crescimento? A resposta está na combinação de diversos fatores, como a crescente demanda impulsionada pelo e-commerce e a dificuldade em encontrar imóveis adequados. No primeiro semestre de 2025, os fundos imobiliários se destacaram, com transações que ultrapassaram a marca de R$ 1,5 bilhão.
Entre eles, o XP Log (XPLG11) e o RBR Log (RBRL11) chamaram a atenção dos investidores, que estão priorizando ativos já estabelecidos e com rendimento imediato, ao invés de se arriscarem em projetos de maior incerteza e prazos longos.
Desempenho do mercado e a taxa de vacância
Se olharmos para os dados da Colliers, a taxa de vacância de condomínios logísticos de alto padrão atingiu seu menor nível em dez anos, encerrando o segundo trimestre com apenas 7,2% de vacância. Impressionante, não é? A área ocupada está se aproximando de 27 milhões de m²! Esse cenário reflete um forte crescimento nas locações, com o e-commerce se destacando como o principal motor de demanda. Entre abril e junho, foram registradas 1,2 milhão de m² em novas locações, mostrando o papel fundamental que o comércio eletrônico desempenha nessa dinâmica.
Ricardo Betancourt, CEO da Colliers Brasil, ressalta que os custos logísticos são amplamente influenciados pelas despesas de transporte, que são quatro vezes mais relevantes do que os custos de ocupação. Assim, a localização estratégica, especialmente em relação ao consumidor, se torna um fator determinante para a eficiência das operações logísticas. A busca por galpões próximos às áreas de grande consumo se intensifica, refletindo a diretriz de que a logística deve acompanhar a demografia.
Transformações e tendências no setor logístico
Diante da escassez de terrenos disponíveis em São Paulo, a tendência de realizar *retrofits* surge como uma solução viável para atender à demanda crescente. Mas o que é isso exatamente? O retrofit envolve a transformação de prédios antigos em modernos centros de distribuição, focando em áreas que ficam a até 30 km da capital. Betancourt menciona exemplos concretos, como a conversão de antigas instalações industriais que já não atendem às necessidades atuais, em novos empreendimentos logísticos.
A falta de terrenos e a burocracia no processo de aprovação de novos projetos na capital paulista têm impulsionado essa prática, tornando o retrofit uma alternativa com prazos de implementação mais curtos. Simone Santos, da Binswanger Brasil, destaca que o processo de aprovação de novos galpões pode levar de quatro a cinco anos, o que torna o retrofit uma opção mais atrativa para desenvolvedores que buscam agilidade.
A dinâmica competitiva e as expectativas futuras
As mudanças no cenário logístico não param por aí. A competição por eficiência está em alta, especialmente com a pressão que as empresas de e-commerce enfrentam para reduzir prazos de entrega. Márcio Siqueira, diretor de operações da LOG, aponta que a reforma tributária pode acelerar a transferência de estoques para áreas mais próximas dos consumidores, à medida que incentivos fiscais para regiões distantes desaparecem. Isso favorece as empresas que adotam uma abordagem distribuída em várias localidades.
Além disso, a conclusão do Rodoanel Norte, que facilitará a conexão entre o Porto de Santos e a Rodovia Fernão Dias, promete aumentar a competitividade no setor logístico, abrindo novas oportunidades de desenvolvimento e locação. A saída Leste da cidade, onde há uma maior disponibilidade de áreas para expansão ou demolição, pode impactar positivamente o preço final de locação, conforme mencionado por investidores do setor.
Em resumo, o mercado de galpões logísticos no Brasil está passando por uma transformação significativa, impulsionada por fatores como a demanda do e-commerce, a escassez de terrenos e a busca por soluções logísticas mais eficientes. As tendências atuais, como o retrofit e a busca por localizações estratégicas, estão moldando o futuro desse setor, onde agilidade e eficiência se tornaram imperativos. Está preparado para acompanhar essas mudanças?
