Recentemente, o fundo imobiliário XP Log (XPLG11) fez um movimento interessante ao adquirir uma fração de 37,9% do imóvel logístico WT Extrema, em Minas Gerais. Essa aquisição não só consolida a posse total do ativo, que já conta com uma área construída de 76,3 mil m² e está 100% locado, como também demonstra a estratégia do fundo em otimizar seu portfólio e aumentar a rentabilidade para seus cotistas.
Mas o que isso realmente significa para quem investe?
Detalhes da aquisição e o impacto financeiro
A fração adquirida pelo XP Log foi comprada por R$ 123,7 milhões. Esse valor representa uma redução de 5% em relação ao preço por metro quadrado pago na compra da participação inicial de 62,1% do mesmo imóvel. Essa estratégia não apenas fortalece a posição do fundo no mercado, mas também reduz o custo médio do ativo dentro do seu portfólio, um aspecto crucial para a saúde financeira do fundo. Já pensou no que isso pode significar para o retorno dos investidores?
O pagamento da aquisição será feito em três parcelas: a primeira, de R$ 47,2 milhões, deve ser quitada em até cinco dias úteis; a segunda, de R$ 37,7 milhões, em até seis meses; e a terceira, de R$ 38,8 milhões, em até 12 meses. Vale destacar que as duas últimas parcelas serão corrigidas pela variação do IPCA até a data de liquidação. Com isso, a partir do pagamento da primeira parcela, o XPLG passará a receber integralmente a receita de locação do imóvel, o que representa um fluxo de caixa constante e previsível para o fundo.
Análise das previsões de rendimento para os cotistas
Segundo as estimativas do fundo, essa nova participação deve gerar aproximadamente R$ 0,3042 por cota em rendimentos ao longo dos próximos 12 meses. Isso se traduz em uma média mensal de R$ 0,0253 por cota, um valor bastante atrativo para investidores que buscam retorno em seus investimentos. Não é interessante ver como uma aquisição estratégica pode beneficiar diretamente os cotistas, aumentando o potencial de retorno?
Além disso, a localização do imóvel em Extrema, um dos principais polos logísticos do Brasil, acrescenta ainda mais relevância ao ativo. Conhecida como a “capital do e-commerce”, a cidade possui uma infraestrutura robusta e incentivos fiscais que atraem grandes varejistas e operadores logísticos. Em tempos de crescimento do e-commerce, isso representa uma oportunidade significativa para o fundo.
O cenário logístico em Extrema e suas implicações para o mercado
Extrema (MG) tem se destacado pelo seu crescimento impressionante no setor logístico. Dados da SiiLA mostram que, entre 2017 e 2024, a área de galpões na cidade cresceu mais de 700%, passando de 140 mil m² para 1,1 milhão de m², o que representa cerca de 42% do estoque logístico do estado de Minas Gerais. Esse crescimento reflete não apenas a demanda local, mas também a atração de empresas que buscam otimizar suas operações logísticas em uma localização estratégica.
Outro fator que torna Extrema um local atraente para investimentos é a redução do ICMS, que varia entre 1,3% e 6%. Essa condição fiscal favorável é um dos principais atrativos para empresas que operam na região, tornando o mercado logístico ainda mais competitivo e promissor. A combinação de uma infraestrutura eficiente e incentivos fiscais continua a impulsionar a demanda por espaços logísticos, beneficiando não apenas o fundo XP Log, mas também outros investidores que enxergam na região uma oportunidade de crescimento.
