O primeiro semestre de 2025 trouxe uma mudança significativa para o mercado de fundos imobiliários (FIIs), que terminou com uma performance positiva e abrangente. Este movimento contrasta fortemente com o cenário desafiador enfrentado no final de 2024. O IFIX, o principal índice que mensura o desempenho desse setor, registrou uma alta acumulada de aproximadamente 11% ao longo do semestre, indicando um clima mais otimista entre os investidores.
O cenário de recuperação dos FIIs
Entre os destaques do semestre, notamos uma recuperação notável em fundos que estavam subavaliados. Por exemplo, fundos como BLMG11, HCTR11 e SARE11 apresentaram valorização expressiva, com aumentos de 54,82%, 44,26% e 30,87%, respectivamente. Essa recuperação não se deu apenas por uma correção natural dos preços, mas também por fatores específicos que influenciaram a performance de cada fundo.
De acordo com Sylvio Martins, analista da Arton Advisors, a valorização de SARE11 foi particularmente impulsionada por uma proposta de aquisição feita pelo fundo BTLG11, enquanto o ativo estava sendo negociado com um desconto elevado de cerca de 65% sobre seu valor patrimonial. Essa proposta não apenas melhora a perspectiva de valorização do ativo, mas também ilustra como eventos externos podem impactar a dinâmica de preços no mercado de FIIs.
Entretanto, é importante ressaltar que alguns desses fundos apresentam baixa liquidez, o que pode levar a distorções temporárias de preço. Essa situação é comum em mercados que, apesar de se tornarem mais eficientes, ainda podem ser afetados por flutuações ocasionais. Você já se deparou com essa realidade ao investir?
Expectativas e análises para o segundo semestre
Bruno Nardo, sócio da RBR Asset, acredita que a estabilização da taxa Selic em torno de 15% no segundo semestre, combinada com a resiliência operacional dos ativos, deve continuar a beneficiar os fundos de crédito. Esses fundos se mostram como uma alternativa viável de geração de renda, especialmente em tempos de incerteza econômica.
Além disso, o desempenho dos fundos de tijolo, que incluem shoppings e lajes corporativas, dependerá fortemente de melhorias no cenário fiscal e na redução das taxas de juros a longo prazo. Willian da Rocha, broker da Nippur Finance, aponta que a recuperação do IFIX reflete uma normalização das expectativas, após um período de grande apreensão em relação à condução da economia. O que você acha que pode mudar nesse cenário?
A análise de Vinícius Araújo, analista da Trix, indica que a expectativa de uma Selic terminal menor do que a prevista no final do ano passado ajudou a desbloquear valor em segmentos que estavam subavaliados, como escritórios e shoppings. Essas categorias se destacaram em relação a setores tradicionalmente mais resilientes, como o varejo e os galpões logísticos.
Desafios e oportunidades no mercado de FIIs
Apesar das perspectivas positivas, o ambiente econômico ainda demanda atenção. Instituições financeiras como J.P. Morgan e Bradesco BBI projetam uma Selic elevada por um período prolongado, o que poderá intensificar a competição com ativos de renda fixa. No entanto, segundo Martins, da Arton Advisors, o cenário atual pode ser uma oportunidade rara para investidores que buscam ativos reais com retornos acima da inflação. Muitos FIIs ainda estão sendo negociados a preços abaixo do custo de reposição, oferecendo yields reais superiores a 1% ao mês.
Caio Araújo, analista da Empiricus Research, complementa que parte da recuperação observada no semestre deve-se ao ponto de partida depreciado dos fundos no final de 2024. A percepção de que o custo de oportunidade, representado pela Selic, pode ter alcançado seu pico também contribui para essa recuperação. Mesmo com a volatilidade externa, o ambiente econômico foi menos deteriorado do que o esperado, favorecendo a recuperação dos preços e a confiança dos investidores. E você, já considerou aproveitar essas oportunidades?