A recente aquisição de 24% do Shopping Pátio Cianê, em Sorocaba (SP), pelo fundo HSML11 (HSI Malls) é um sinal claro de movimentação no vibrante mercado de shoppings brasileiros. Inaugurado em 2013 e administrado pelo grupo HSI, esse empreendimento conta com uma área bruta locável (ABL) de 25.543 m².
Mas o que essa adição significa na prática para o fundo? Vamos explorar juntos essa estratégia de crescimento orientada por dados.
O que muda no portfólio do fundo?
Com essa operação, o HSML11 amplia sua ABL em 6.130 m², alcançando um total de 187.248 m² distribuídos em oito shopping centers. A avaliação da fração adquirida foi de R$ 71,6 milhões, o que resulta em R$ 11.680 por m², e um cap rate estimado em 9,7% para o próximo ano. Isso é animador, não acha? Esse índice superior à média atual do fundo aponta para um potencial de valorização e geração de receita.
Os recursos utilizados para essa aquisição foram provenientes da 5ª emissão de cotas do fundo, que somaram R$ 39,3 milhões, além de R$ 10 milhões retirados do caixa. Essa combinação não apenas demonstra um planejamento cuidadoso, mas também uma estrutura de capital robusta, essencial para a sustentabilidade do fundo no longo prazo.
Estratégias de governança e controle operacional
Apesar da participação adquirida no Shopping Pátio Cianê ser minoritária, a gestora do HSML11 assegura que esse ativo está em linha com a estratégia de governança e controle operacional do fundo. Essa aquisição pode ser um primeiro passo para um eventual aumento de participação ou até mesmo para uma futura compra de controle. Você já parou para pensar na importância de ter uma visão de longo prazo em um mercado tão dinâmico como o de shoppings? A capacidade de adaptação é realmente fundamental.
Além disso, o fundo assume R$ 22,2 milhões referentes à sua participação em um CRI atrelado ao IPCA + 7,85% ao ano, com vencimento em janeiro de 2034. Essa decisão eleva a alavancagem líquida do HSML11 de 18,6% para 19,3%. Um detalhe que merece atenção, pois pode afetar a percepção de risco entre investidores e o custo de capital do fundo.
O que podemos aprender com o movimento do HSML11?
Essa movimentação do HSML11 é um excelente exemplo da tendência crescente dos fundos de investimento em imóveis (FIIs) que buscam expandir suas operações através de aquisições estratégicas. No atual cenário econômico, onde a resiliência e a adaptação são essenciais, posicionar-se em locais estratégicos e de alta demanda pode ser um diferencial competitivo significativo.
Por fim, a análise cuidadosa das métricas e do desempenho desses ativos será crucial para gestores e investidores que desejam garantir um retorno positivo em um mercado cada vez mais desafiador. Acompanhar indicadores como o cap rate, a alavancagem e a performance dos shoppings adquiridos se torna essencial para que o HSML11 continue a crescer e a se destacar nesse setor. E você, está preparado para acompanhar essas tendências no mundo dos investimentos?